近日，多地针对二套房首付比例做出放松性调整。8月12日，网上流传着一份江苏省发布的《关于调整南京市差别化住房信贷政策的决议》引发热烈讨论。内容显示，商业住房贷款对于无房有贷、有房无贷的居民家庭，首付比例由50%下调至30%；有房且贷款未结清的居民家庭首付比例由80%降至60%。在此前后，包括济南、无锡、福州等多个二线城市也均下调了二套房首付比例。

事实上，北京的二套房首付比例在全国范围内都处于较高水品。二套房遵循认房认贷政策，最低比例不低于60%，购买二套非普通住房的首付比例不低于80%。对于有改善需求的购房人来说，无疑存在较大压力。那么，在多地优化“二套房首付比例”的趋势下，具有榜样作用的京城楼市，会选择跟进吗？

最新调整：有房无贷首付调为4成 重点保障改善需求

近日，网传南京市住房信贷执行新政，但在四天时间内该政策发生了三次反转。8月12日，有消息称南京市即日起优化“认房又认贷”，二套房首付比例最低30%；而后8月14日，多家银行称，上述政策已被叫停，暂缓执行；8月15日，部分银行将二套房无贷款首付调整为4成。

南京最新首付比规定 来源：微信公众号“家有学童”

据媒体最新报道，南京市目前首付比规定较8月12日版本略有出入，主要体现在比例的调整上。其中，部分银行称，名下有1套房且贷款未结清的再申请房贷首付比例为6成，已结清贷款的首付比例为4成，并于8月15日开始实施。截至目前，官方并未有相关文件出台。

尽管当前南京市部分银行执行的首付比规定，较最初版本略有上浮，但总体而言还是在“二套房首付比例下调”的大趋势之下。

单从新政本身来看，“有购房贷款记录，但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭”属于卖一买一的置换需求，“有1套住房，但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭”属于“认贷不认房”的操作。而这两类都是改善型需求人群的直接表现。

“本次流传的南京政策重点保障了改善，意在通过降低首付比例可以有效拉动此类需求加快市场的步伐，也是落实728政治局会议精神的重要体现。”58安居客房产研究院分院院长张波表示。

据悉，今年以来，南京楼市放松政策频出，从限购限售的松绑，到降利率、公积金新政等多方面均有调整，其目的在于降低购房门槛，减轻购房人负担，从而刺激楼市回暖。

而楼市政策的一次次放松，也从侧面印证了当前市场表现不及预期。从安居客线上的数据来看，截止8月12日，南京8月二手房挂牌均价 26437 元/m²，环比上月下跌 0.38%，同比去年同期下跌 9.76% 。

“在前期政策放松的态势下，市场情绪虽然有了明显增长，但整体恢复的力度依然偏缓，尤其和去年同期相比，市场交易量价都有明显下降，所以还是需政策拉动以提升市场热度。”张波认为。

不止南京 多个二线城市已降低二套房首付比例

7 月 28 日，中共中央政治局分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作，提到“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。”

其中，对于改善性住房需求的关注进一步提升，政策的倾斜度亦不断加强，也引发了包括南京在内的多个二线城市，在近期都已出台或将出台保障改善需求的相关政策。

8月12日，济南住房公积金中心官宣，在济南市行政区域内购买第二套普通自住住房申请住房公积金贷款，最低首付款比例由60%调整至40%。于2022年8月15日起正式施行。

同日，无锡和苏州也传来二套房首付比例降低的消息。其中，苏州在二套房贷款方面，贷款还清执行最低3成首付，房贷未还清则最低6成首付。无锡对名下只有一套房贷未结清的家庭，首付由6成降至5成；名下房贷已结清的家庭，首付从4成下调至3成执行。但这两地相关的正式文件还未官方通知。

到最近的8月16日，福州晚报称，福建省市场利率定价自律机制全体会议表决通过《福州市限购区域调整差别化住房信贷政策实施细则》，其中关于二套房方面，本市五城区有房无贷的二套房首付比例由原规定的50%调整为40%。

根据“是否结清房屋贷款”，“名下是否有一套房产”等判断依据，各地二套房首付款比例从高位60%一路下滑，对符合不同情况的居民家庭，进行差别化下调，最低可享受到3成。

可以看出，陆续多个二线城市已经在跟进调整首付比例政策，其中降低二套房首付比例已形成楼市政策放松的新风向。

专家预测：北京出台放松政策将基于“定向”与“金融”

据国家统计局数据显示，7月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。7月份一线城市的上涨趋势出现明显回落。

事实上，在全国楼市举步维艰的环境下，一线城市的表现已经十分坚挺，但也抵挡不住行业淡季以及与6月高峰对比等各方面因素的影响，导致市场恢复不及预期。

那么，以北京为例的一线城市，会乘着“降二套首付比例”东风，跟进并调整相关的首付比例吗？

有业内人士认为，在房住不炒的定位下，各地降二套首付的表现还是较为谨慎的，例如南京出台的二套降首付比例新政几经波折，无锡、江苏等地也并有官方公开的正式文件通知。北京作为首都，其影响性是巨大的，在这一点上全市范围内的首付比例下调大概率不会发生。

张波同样认为，北京楼市出台大规模放松政策的可能性极小。不过，在全国政策面持续宽松的背景下，他表示北京的政策放松预计会基于以下两个方向：

其一是定向人群的政策倾斜，这类政策包括但不限于针对老年群体的养老性房产需求，针对多孩家庭的改善性需求，针对保障性房源的定向支持性政策。

其二是金融侧稳定政策的落实，包括跟进个人房贷的利率同步调整，尤其是针对刚需的房贷利率依然存在一定的下调空间，并同步协调房企的融资需求以及资金监管。

文/宋欣