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想退房找什么律师,退房出现纠纷怎么处理

来源: 法律常识 作者: 法律常识 时间:2022-11-21 13:00:09

一、项目属性

主张退房退款的项目一般是商业办公项目,比如商铺、类住宅等。商铺通常投资回报低于预期,甚至无法正常运营;类住宅因受前几年政府整顿政策的影响,也已经失去了价格和投资优势。和普通的住宅和公寓比较,丝毫没有增值保值,这种情况下继续持有已经没有价值可言。

二、付款情况

业主如果选择银行贷款方式,网签时基本上已经支付一半的购房款,剩余一半购房款也无法继续支付。不能按时付款存在两种情况:第一,业主自身征信存在瑕疵导致银行审批没有通过,又不能以其他方式补交款项,已经违约;第二,开发商资信恶化、拒开发票等违约行为导致无法贷款,构成根本违约。

业主如果选择全款或者分期支付方式,有的已经支付了全款,但后续义务根本无法继续履行;未支付全款的业主也不敢再继续付款。

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三、办证情况

已经付款的业主有一部分已经办理了产权证书,但另一部分尚未办理。取得了产权证书,根据法律规定,你已经对房子拥有了绝对的物权,房子已经属于你所有。未办理产证的还仅仅停留在债权层面。

四、抵押、查封等权利限制

抵押问题:将已经出售的房屋,以敲章为由,欺骗业主利用敲章、网签的时间差,将房产抵押给银行取得贷款,属于出售后又抵押,是典型的欺诈行为,开发商具有明显的恶意。实践中可以要求惩罚性赔偿也就是退一赔一。

查封问题:虽然查封是开发商无法控制的,但是存在纠纷首先说明开发商管理和经营已经出现问题。其次,法院查封直接导致交易的迟延甚至根本无法履行,增加了业主的交易风险。

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五、解除合同于法有据

1.逾期交房。构成违约,除了支付违约金,达到了守约方解除合同的标准,业主当然可以选择解除合同。

2.逾期办证。构成违约,除了支付违约金,也达到了守约方解除合同的标准,业主当然也可以选择解除合同。

3.其他根本违约行为。开发商的违约达到了可以解除合同的标准。

4.开发商单方承诺。在开发商屡次违约,为安抚业主做出的承诺也是具有法律效力的,如果其中有同意退房退款的陈述,也可以作为解除合同的理由。

5.法定解除权。开发商的根本违约,导致合同目的根本无法实现,具备法定解除的条件。

六、开发商从最初的失信到恶意欺骗

开发房产既然是一项繁琐复杂的大工程,出现些瑕疵甚至纠纷也是在所难免,在出现问题后及时处置,消除影响,倒也正常。但是如果仅仅为了考虑自己的经济利益,而采取欺上瞒下、转移资产等低劣行径,这时已经超出了民事纠纷的范畴。

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七、业主要有风险意识,及时止损。

业主不仅要有投资的头脑,也要有风险意识。既然已经知道项目存在了问题,就要及时退出,这样才能降低风险和避免损失扩大。尤其对于支付了一半购房款的业主,在出现上述情况下,应当果断选择退房退款,而不是优柔寡断,选择了保守的继续履约。原因如下:

1.继续履约不可避免的就要涉及另一半购房款的支付问题,一旦被判决支付另一半购房款,在项目不明朗的情况下,只会导致进退两难。

2.法律判决书生效后是具有强制执行力的,开发商可以申请法院执行,执行财产的范围除了执行购买的上述房产,也可以执行个人存款、车辆、有价证券、自住的其他房产,而且这些财产从执行难度上来看也比拍卖房产容易的多。

3.假设开发商项目出现好转,选择退房退款追回款项的几率相应变大。如果开发商继续恶化,及时退出也抢占了先机。

八、老王律师代理的代表性的退房退款胜诉案例

1.没合同、没发票、没产证、付一半房款业主,判决解除合同、退还本金,案号:(2018)沪0114民初10780号

2.有合同、没发票、没产证、付一半房款业主,判决解除合同、退还本金,案号:(2018)沪0114民初6721号

3.有合同、有发票、没产证、付全款业主,判决解除合同、退还本金,另外支付总房价10%的违约金。案号:(2018)沪0114民初6726号

4.有合同、有发票、没产证、付全款业主,判决解除合同、退还本金,另外支付总房价20%的违约金。案号:(2018)沪0114民初8402号

5.没合同、有发票、没产证、付全款业主、被抵押,判决解除合同、退还本金200万、赔偿200万 案号:(2018)沪0114民初13911号

总之,投资有风险,诉讼要谨慎。

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