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简要案情一

2008年7月21日，万科下属某物业服务公司（简称物业公司）与浙江某房地产开发有限公司（简称开发商）签订《前期物业服务合同》和《补充协议》，约定开发商将其开发的某小区经济适用房前期物业服务委托给物业公司管理，合同签订后，物业公司依约履行了自己的物业服务管理义务，但开发商截至申请仲裁当日仍结欠物业公司服务费用人民币298万余元，经多次催讨，开发商依旧分文未付。为此，物业公司委托才良律师根据合同约定向杭州市仲裁委员会提起仲裁，要求开发商支付拖欠的全部前期物业费。仲裁过程中，开发商不认可物业公司的仲裁请求，认为物业公司从来没有向其催缴过物业费，物业公司同意免去其物业费，公司总经理没有法定代表人的委托，其无权利签收物业公司出具的催缴函，总经理的行为不代表公司的行为，同时提出反仲裁申请，要求物业公司承担违约解除合同、房屋占用、设备重建等各种费用140余万元。

因双方分歧较大，本案仲裁庭经两次公开开庭，最终除扣减原告物业公司重复计算的费用外，依法支持了原告的全部仲裁请求，驳回了开发商的反请求，并限开发商10日内支付物业公司240余万元所欠费用。

本案律师提示

本案中物业公司主张的物业服务费为2013年至2018年期间开发商所欠的前期物业费，因此，涉案证据《催缴函》的法律效力认定至关重要，否则仲裁请求不会得到支持，且超过三年的物业费时效均已超过，同样不会得到法律的支持。物业公司分别在2014、2015、2016年先后向开发商出具多份《催缴函》，但开发商的签收人均为个人，并没有加盖公司印章。原告物业公司委托的北京才良（杭州）律师事务所不动产团队律师经过调查发现，该签收人签收《催款函》期间担任公司总经理职务。尽管该总经理非公司法人代表，但根据法律的规定，其行为足以构成表见代理，本案中公司总经理签收《催缴函》的行为依法可认定为代表公司的行为，公司应当承担相应责任。

简要案情二

被告杭州某股份经济合作社于2014年购买开发商浙江南都置业有限公司开发的杭州市余杭区良渚文化村某小区六间商铺，并与原告万科物业签订了《前期物业服务协议》。之后，被告在收房前认为开发商拟交付的商铺存在质量问题，于是拒绝收房，且至今拒不支付原告万科物业公司的物业管理服务费，拖欠物业费四年之久，由此引起纠纷。原告万科物业认为，其作为物业公司，已经为被告购买的房屋提供了物业管理服务，被告应当按照双方签订的《前期物业服务协议》约定支付拖欠的四年物业服务费。而被告则认为，其购买的开发商的商铺存在质量问题，且一直没有收房，也就是说开发商一直没有将房屋交付给被告使用，因此，被告没有使用房屋，要其缴纳物业服务费没有道理，即使要交也应由开发商缴纳。

北京才良（杭州）律师事务所指派律师作为原告万科物业的代理人，在一审法院开庭过程中，向法庭提供大量的事实证据，找出充分的法律依据，有力的支撑了原告的诉讼请求，最终被告在庭后与原告达成了和解，愿意一次性付清拖欠的全部物业服务费。

本案律师提示

本案中作为房屋买受人的被告不能以房屋存在质量问题、没有使用房屋为由拒付前期物业费。商品房的质量问题，属于被告（购买方）与开发商（出售方）之间的问题，应当按照双方签订的《商品房买卖合同》相关约定进行处理，被告可以另案主张。但本案是原、被告之间的物业服务合同纠纷，原告提供了相应的证据证明己方提供了物业服务，且原、被告签订有合法有效的《前期物业协议》，对物业服务费的收取等做了明确的约定，因此，本案被告以未使用房屋作为抗辩理由拒付前期物业费没有事实和法律依据。