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土地证样本,房地产掏空六个钱包

来源: 法律常识 作者: 法律常识 时间:2022-11-10 17:12:08
掏空六个钱包后,他们在烂尾楼里没有家

封面图 |《岁月神偷》剧照



文|风马牛 (微信公众号:冯仑风马牛)


这个夏天,很多人意识到,买房不仅是人生中的一个里程碑,也是一个劫,这个劫的严重后果可能是辛苦攒钱几十年,却拿不回一套本该属于自己的房子。


上周,根据网络公开信息,网友们整理出来一张「全国业主发布强制停贷项目统计表」,短短几天内,涉及楼盘数量迅速突破100个,其中既包含一线城市深圳、上海,也有郑州、武汉这样的省会城市,以及新余、湘潭、株洲这样的三四线城市,从南到北,遍布全国。


停贷是无奈之举,这些项目共同点在于:开发商资金链出问题,项目停工,难以按时交付,甚至有的已经成了烂尾楼。业主们不是不知道,强制停贷很可能让自己的征信记录出现污点,后患无穷,但在房贷的重压下,他们只能联合起来,选择这一激烈手段。


有评论称:这些白纸黑字的停贷通知书,是几十万家庭的呐喊与自救。


实际上,烂尾楼从来不是什么新鲜事,与这次轰轰烈烈的「停贷潮」相比,还有许多业主的自救,藏在无数个有家难回的日日夜夜里。


01

一本烂账,别样幸福


2017年11月26日,广州澳洲山庄业主餐会正式开始前,参会的220多名业主全体静默,为一名因病去世的业主默哀。过去二十多年,这样并不欢快的业主聚餐举办了不知多少次,他们从中年人聚到老年人,平均年龄已经超过60岁,只有一个目的:救活自己的房子。


澳洲山庄是广州规模最大、历史最长的烂尾楼。


1993年,潮汕商人胡耀智从澳大利亚回国,在广州买下近1000亩土地进行开发,将其命名为「澳洲山庄」,以预售房方式对外出售。和大部分开发商不同,澳洲山庄启动时并未依靠银行贷款,而是由胡耀智充当「银行」的角色,以「首付3.8万,月供480元,免利息」的方式对外售卖,业主每月直接向他支付月供。


这种销售方式独特新颖,吸引了大量购房者,截至1998年,澳洲山庄已卖出3000多套房屋,业主2800余户。也就是这一年,公司财务总监何氏兄弟卷款上亿元逃跑,项目资金链断裂,胡耀智此前的销售策略成为一个雷,炸碎了这2800多户业主的家园梦。


掏空六个钱包后,他们在烂尾楼里没有家

澳洲山庄。图源:《小康》杂志



自1998年至今,澳洲山庄已烂尾二十多年,见证了中国房地产业高歌猛进的年代,而它也像一个丰富的样本池,包含着烂尾楼业主们的各种自救办法。


首先是诉讼。


澳洲山庄烂尾最初几年,业主们的起诉书像炮弹一样飞向胡耀智,但这时的他已不再有刚回国时一斥千金的实力。除了让他多次成为失信被执行人,这些起诉并未起到实质作用。即便如此,二十多年来,澳洲山庄的许多业主也一直坚持通过诉讼维权、自救。


2000年后,胡耀智曾与人合伙,试图通过转让土地使用权盘活项目,却导致整个项目陷入纠纷,甚至某地块的土地证也被注销,两百多户业主的房子成为「无土之屋」。为了保住自己的房子,这些业主联合起来在行政起诉状上签字,集体状告广州市黄埔区国土资源局。


被告方越告越多,是烂尾楼业主通过诉讼自救最常遇到的情况。


开发商资金链断了之后,往往会试图通过各种方式拉拢资金,而这期间开发商手中最重要的筹码就是还没交付的房子,以及承载房子的土地。当这些筹码在市场上转悠几圈后,业主们看到的就是一本烂账,时间越久,业主要面临的诉讼成本就越高,时间成本更是难以估量。


诉讼结果遥遥无期的情况下,部分业主选择住进烂尾楼,这也是一种自救——在房贷和生活的重压下,迫不得已的自救。


澳洲山庄业主最初的月供直接交给胡耀智,当项目出问题后,胡耀智说服业主向银行贷款,由他承担月供利息,慢慢地,这份承诺失效了,最终澳洲山庄的业主还是回到传统的银行房贷这条路上。


年过七十的老人何永年就和老伴儿一起住在澳洲山庄的烂尾楼里。1997年,他看完售楼广告就买下一套89㎡的房子,然而等待了十多年也无法入住,期间他一直坚持按时还贷。2017年,他决定搬进开发商置换的同小区房产里。由于无人维护,小区自来水管早已锈蚀,流出来的水都是暗红色的,无法饮用。他和老伴儿只能带着大桶,时常爬山挑泉水回家。爬山多了,他还在半山腰开了一片荒地种了木瓜,免费提供给其他住在烂尾楼的业主。


不仅是澳洲山庄,水电是所有住进烂尾楼的业主最头疼的问题。


单亲妈妈陈艳春也住在烂尾楼里。2020年5月,陈艳春带着女儿,成为第一户搬进某烂尾楼小区的人家。这个小区位于昆明巫家坝,距离地标建筑昆明双塔仅3公里,隔壁就是CBD,但这楼里却没水没电,杂草丛生,以至于陈艳春曾被十几条流浪狗围攻。


因为疫情导致的生活压力,小区里住进的人家越来越多,已经有三四十户,他们搭伙吃饭,共用煤气罐,AA制,一顿两三块钱,水也要在外面买了运回来,一吨10块钱。这个烂尾楼小区有一个温暖的名字:别样幸福城。


掏空六个钱包后,他们在烂尾楼里没有家

陈艳春接受采访时痛哭。图源:澎湃新闻



业主依靠自己解决水电问题很难。


烂尾楼分为浅烂尾和深烂尾,已处理好水电管道的,如果烂尾时间不长,还能勉强住人,但像别样幸福城这样的深度烂尾楼来说,业主们的自救最多也就到合伙购买煤气罐、饮用水的地步了,再往前走,就得由开发商出面与市政沟通。然而,绝大多数任由房屋烂尾的开发商无力也不愿主动承担责任,更有甚者,开发商还会驱赶入住烂尾楼的业主。


诉讼和入住,是烂尾楼业主自救的两个极端,前者或许还有钱有时间慢慢耗下去,而后者已经被生活逼到边缘,不得不低头妥协了。


02

掏钱自救,一坑接一坑


不管是诉讼,还是入住,只能算是无奈之下的自救措施,很大程度上仍然依赖开发商。但对于另一些有能力有决心的业主来说,掏钱自救,是最有效率的方式。


昆明财兴盛大厦是国内为数不多由业主掏钱驱动开发商,从而自救成功的烂尾楼项目。


2008年5月,财兴盛大厦开工,项目分为商务办公、酒店公寓、临街商铺。2009年4月3日,大厦开始预售,所有房源被抢购一空。原定2010年交房,因开发商资金链断裂,大厦成为烂尾楼。2012年起,陆续有业主搬进大厦,在没水没电的情况下开始生活。


转机发生在2014年。多次维权失败后,财兴盛大厦的业主决定联合起来,组成自救维权委员会,向开发商提出,由业主借钱给开发商完成剩余工程,之后开发商再还钱给业主。获得当地相关部门审批后,业主们自筹1170余万元,终于让大厦在停工4年多后,重新开工。


2015年10月,项目完成收尾工程。2016年11月23日,财兴盛大厦完成所有验收。2020年11月19日,业主终于拿到了不动产权证书。


业主黄明买财兴盛大厦的房子时,孩子还没出生,等他熬过4年烂尾期、6年业主自救,终于拿到不动产权证书时,孩子已经11岁了。


掏空六个钱包后,他们在烂尾楼里没有家

业主自救成功后,还送了锦旗给相关部门。图源:都市快报



即便耗时如此之久,财兴盛大厦也是昆明众多烂尾楼里第一个由业主自救盘活的项目。比财兴盛大厦烂尾更晚、涉及业主更多的别样幸福城,仍然作为城市伤疤,见证着当地房地产业的「别样幸福」。


除了掏钱驱动开发商,还有一种业主自救方式更加直接——


这种办法被称为「五自自救法」:自己组织,自己筹钱,自己联系施工方完成后续工程,自己监督,自己与政府协商基础设施建设。采用这种办法,业主将完全取代开发商,自己对自己的房子负责。


采取这种方式对业主的要求非常高,必须有一支坚定的业主代表队伍,说服所有业主出资,并出具完善的监管计划,聘请律师全程提供法律支持,并获得政府支持,明确土地权属,确认自救委员会的独立主体资格,从而与施工单位、有关部门签订合同。


说白了,业主们必须自己成为一家开发商。国内采取这种方式自救的业主很少,因为每一个环节对于普通业主而言,都是巨大的考验。


广州麓景台是屈指可数,能称得上由业主采取「五自自救法」盘活的烂尾楼项目。


1995年,麓景台开工,次年开始预售。2000年,麓景台因原开发商广州辉煌房地产发展有限公司(简称辉煌房地产)产生股权纠纷,被法院查封后完全停工,4年后,辉煌房地产资不抵债被注销,项目一直烂尾,直到业主救活了这个项目。


特别的是,这次自救完全由大业主中源公司操刀——中源公司从债权方摩根士丹利买下这个项目,自投资金完成建设,而后通过验收。旧业主可以办理不动产权证书,但如果要收楼,就要分担中源公司的续建费用。换言之,中源公司变成了第二个开发商。


看似大业主干了所有脏活累活,普通业主躺赢就好,但事实上,这种业主自救办法隐患很大。


2018年,「广漂」郭良武从广州银行手里,买下一套位于麓景台(现称麓湖御景)的拍卖房,掏空家里六个钱包付清全款后,他却无法正常过户,因为中源公司要收取每平米2000元的续建费用和1万元的利息。还有18位业主和郭良武一样,从广州银行那里买了房子,他们也被中源公司索要了续建费和利息。


除了不能过户,郭良武买到的房子连住也不能住。去收房时,他才发现这些房子被人不明不白侵占了十年,这些人不是房主,也不是租客,就这么一直住在里面,而广州银行坚称毫不知情。


郭良武和其他业主难以接受,跑去撬了自家的门锁,结果被以涉嫌故意毁坏财物罪刑拘,在看守所里关了30多天。


最让人难以置信的是,资不抵债的原开发商辉煌房地产突然复活了,还把广州银行告上法庭,认为广州银行没有支付楼款。2020年8月11日,广州市越秀区法院判定辉煌房地产胜诉,也就是说,郭良武向广州银行购房这一行为无效。钱没了,房也没了。


大业主中源公司盘活了麓景台,但对于其他业主而言,房子产权究竟在哪里,后续购房者的利益究竟谁来保障,没有人知道。


烂尾楼活了,但它也布满雷区,而这已经是业主自救相对较好的结局,像财兴盛大厦那样业主顺利拿到产权证的,凤毛麟角。


03

难解的题


回到最近声势浩大的「停贷潮」。上百封强制停贷通知书砸到网上,银行指数一周内累计下跌4.81%,三天内银行股总体市值下跌5000亿。不是停贷潮已经对银行造成了不可挽回的损失,而是在当下这种情况下,人们的信心经不起更多考验。


房子对中国人而言,太重要了。它叫商品房,但没有其它任何一件商品,可以让无数人调动几代人的积蓄,甚至预支未来几十年的努力去购买。它象征着家,代表着一个家庭能够在城市立足,还和户籍、孩子的教育等民生大事紧密相关。说得更直白一点,过去三十年,中国经济的飞速发展和房地产行业密不可分。但就是这么重要的房子,却屡屡出现烂尾楼问题。


有人说,这是房屋预售制带来的恶果。


房屋预售制源于香港,时称「楼花」。香港人的买楼热情闻名全球,但事实上,香港烂尾楼屈指可数。因为香港开发商卖楼花前,先要自掏腰包支付买地款,同时证明自己有足够的资金盖楼。楼花开售后,购房人的楼款只有5%直接付给开发商,其余都要打到由律师楼托管的账户,每完成一个阶段的工程,经过建筑师核准后,律所才会分批次打钱给开发商。直到交房前,业主都不需要申请按揭贷款、还月供,也就是说在交房之前,银行的角色非常单一,与开发商、业主之间的关系也相对简单。整个房屋买卖过程中,每个环节的权责都很清晰。


抄作业很简单,但确保每一个步骤不变形,却没那么简单。


从1990年代的澳洲山庄,到如今存在烂尾风险的各地楼盘,挣扎自救的业主们面临的共同问题是:为什么自己倾尽所有,却仍然是买房这个利益链条中最弱势的一方?


过去二十多年,必须上山挑水的七旬老人何永年、遭遇流浪狗围攻的单亲妈妈陈艳春、蹲了30多天看守所的「广漂」郭良武,以及无数在沉默中自救的烂尾楼业主,都在以亲身经历一遍遍重复这个问题,为什么呢?


他们买了房,他们没有家。这一切本不该是这样。



资料来源:

[1]张敏,孔海丽,唐韶葵:业主停贷调查,21世纪经济报道

[2]李阳:济南最大烂尾楼之困,中国房地产报

[3]徐大庆:烂尾楼业主维权行动研究,华中师范大学硕士学位论文

[4]郭煦:广州最大的烂尾楼调查,小康

[5]黄朝红:业主自救烂尾楼财兴盛大厦成功,都市时报

[6]黄立科:大业主自救盘活广州10年烂尾楼 房产证发放,信息时报

[7]孟杰,李岩松:等8年仍交房无望,昆明30多户业主住进烂尾「别样幸福城」,齐鲁晚报

[8]黄孝光:昆明「别样幸福城」烂尾 政府和开发商希望业主「自救」,中国新闻周刊


图片来自网络

本篇作者 | 毛洪涛 主编|王滔

编审|陈润江 顾问|王淑琪

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