不动产登记暂行条例　，不动产登记暂行条例实施细则

为深入践行以人民为中心的发展思想，加快解决广西不动产登记历史遗留问题，2021年8月，广西自然资源厅印发《关于加快解决不动产登记历史遗留问题的指导意见》（桂自然资发〔2021〕54号），明确利用3年时间全面推动全区六大类不动产登记历史遗留问题集中化解。一年来，广西通过建立完善化解历史遗留问题的四大闭环管理机制（发现“登记难”的问题搜集机制、化解“登记难”的合力联动机制、破解“登记难”的会商会诊机制和杜绝新增“登记难”的监督监管机制），大力推动“交房即交证”“多测合一”等改革成果落地，持续提高改革成果惠及面和覆盖面，着力破解历史遗留问题导致的不动产“登记难”问题，确保 “群众无过错即可办证”，取得了显著成效。近日，笔者就不动产登记历史遗留问题产生的背景、表现形式、解决难点及思路对策等问题，采访了广西自然资源厅党组书记、厅长陈建军。

笔者

不动产登记涉及千家万户，事关人民群众切身利益，但是统一登记后，也出现了大量难以登记、难以解决的历史遗留问题。能否请您介绍一下广西不动产登记历史遗留问题出现的背景以及主要的表现形式？

陈建军：不动产统一登记制度实施以前，登记职能分散在各个部门，因各部门对于登记的标准认定不同、年代久远材料缺失等原因，导致无法按照《不动产登记暂行条例》进行登记，造成不动产“登记难”。这是全国推进不动产统一登记进程中出现的共性问题。

不动产登记历史遗留问题在广西的主要表现形式有以下六大类型：

一是开发建设单位申请主体不清或缺失。包括开发建设单位因改组、改制、合并和兼并等原因造成申请主体不清，开发建设单位灭失，开发建设单位不配合不动产登记造成登记主体缺失等问题。

二是土地权属来源不清或权属资料不全。包括国有土地建设项目已办理房屋所有权登记、无土地权属来源，党政机关、事业单位无土地、房屋权属来源，国有建设用地上独栋居民楼土地权属来源不全，城镇范围内原违规用地建设等问题。

三是国有土地上已经出售的房屋供地手续不全或相关费用未缴。包括项目供地手续不完善、欠缴土地出让价款和相关税费、建设项目用地实际使用范围超出供应地块范围等问题。

四是规划许可、竣工验收、消防和人防手续不完善。包括未通过建设工程规划核实，违反规定擅自改变用途、超出建设工程规划许可的范围、超容积率，项目建设工程竣工手续、消防手续和人防手续缺失等问题。

五是房屋、土地信息不一致和跨宗地建设。包括国有土地上原分开登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设和分割、合并办证等问题。

六是其他问题。包括不动产因抵押、查封等原因无法办理登记，不动产登记所需资料遗失等问题。

＜＜＜广西自然资源厅党组书记、厅长陈建军（右三）带队深入社区，就不动产登记办证等问题进行实地调研 黄尚宁 / 摄

笔者

在处理不动产登记历史遗留问题过程中，广西采取了哪些具体措施？

陈建军：2021年8月，广西自然资源厅印发《关于加快解决不动产登记历史遗留问题的指导意见》（桂自然资发〔2021〕54号）（以下简称《指导意见》），明确利用3年左右的时间全面推动全区六大类不动产登记历史遗留问题集中化解，针对无法办理不动产登记的具体情形提出了解决路径和破解办法。

《指导意见》明确，不动产统一登记实施前，商品住宅小区业主已办理房屋所有权证，但原开发建设单位不配合提交国有土地使用证或其他造成登记主体缺失，致使业主无法办理不动产登记的，由不动产登记机构书面告知原开发建设单位或原权利人，经公告无异议或异议不成立的，可由现权利人单方申请办理不动产登记，不动产登记机构在办理不动产登记的同时依法注销原国有土地使用证。

对已建成入住的，原开发建设单位不配合办理房屋首次登记，致使业主无法办理不动产登记的，经小区业主委员会或三分之二以上的业主代表同意后，由不动产登记机构书面告知原开发建设单位或原权利人，经公告无异议或异议不成立的，由业主单方申请办理不动产首次登记、转移登记。

《指导意见》还明确，按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记；对因建成时间较早，不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，经报市、县人民政府同意后，市、县自然资源局按现状出具认定或核实意见；建设项目部分（单独楼栋）符合规划的，由市、县自然资源局对符合规划的部分（单独楼栋）先行进行规划核实，并出具符合规划的核实意见。

因报建报批手续不全，或无法进行工程竣工验收的，由项目开发建设单位或市、县人民政府指定的单位，委托有相应资质等级的第三方房屋质量安全鉴定机构，对工程项目进行安全鉴定，并出具检测鉴定报告或鉴定结论。符合要求的可作为房屋符合工程建设和验收要求的替代材料办理不动产登记。

应当办理消防和人防手续的项目，项目开发建设单位可先按照项目竣工时的消防和人防技术标准要求，组织消防和人防安全条件评估，并按要求整改合格后，由市、县人民政府组织住房城乡建设（消防）和人防等部门补办消防、人防验收或备案等手续。

清理“旧账”，不添“新账”，是广西自然资源系统推进化解不动产登记历史遗留问题的宗旨。全系统在处理不动产登记历史遗留问题中，既要切实维护人民群众的合法权益，又要防止违法违规行为借历史遗留问题处理“搭便车”，通过不动产登记将违法违规问题合法化。全系统始终坚持疏堵结合，强化源头治理和过程管控，坚决遏制不动产登记新增问题。

笔者

化解历史遗留的不动产“登记难”问题，广西有哪些主要做法和亮点？

陈建军：一是强化顶层谋划，践行为民初心，织好“先锋服务网”。针对历史遗留问题处理工作链条较长、涉及部门多、情况复杂，需要上下联动、左右协同才能妥善处理的实际情况，广西自然资源厅党组高度重视，多次召开专题会议研究，要求坚持党建引领，推动印发《指导意见》，并建立相应组织机构，加快历史遗留问题化解，切实维护群众的合法权益。自2021年8月开展不动产登记历史遗留问题集中化解以来，广西自然资源厅用心打造了“登民之权，记民之本”的不动产登记党建品牌，编织了横到边、纵到底、全覆盖的“先锋服务网”。在纵向上，印发了关于成立加快解决不动产登记历史遗留问题党员先锋服务队的通知，建立了由广西自然资源厅自然资源确权登记局牵头，广西自然资源厅国土空间规划处、广西自然资源厅自然资源所有者权益处、广西自然资源和不动产登记中心等部门协同参与的党员先锋服务队。截至目前，全区共建立不动产登记党员先锋服务队81支，开设党员先锋服务窗口115个，设置党员先锋服务岗115个。在横向上，由广西自然资源厅自然资源确权登记局、广西自然资源厅自然资源所有者权益处，广西自然资源和不动产登记中心、广西自然资源信息中心、广西自然资源遥感院、广西自然资源产品质量检验中心和中国铁路南宁局集团有限公司、广西交通投资集团有限公司等党组织组成党建、服务、业务“三结对”，编牢了纵横交织的“先锋服务网”，凝聚了“先锋力量”，打破了工作边界，形成了左右协同的合力，达到了“攥指成拳”的目的，为化解不动产登记历史遗留问题打造了坚固的战斗堡垒。

二是加强政策供给，力破政策瓶颈，制好“政策纲领文”。为破解因人事更迭、机构改革和时空交错等原因导致的不动产“登记难”问题，广西自然资源厅以问题为导向，以群众满意为第一标准，主动担当作为，合力破解政策瓶颈问题。第一是全面查。各级党员先锋服务队深入群众、深入企业，集中开展“地毯式”历史遗留问题排查，建立了工作清单和任务台账。第二是上门找。组织广西自然资源厅自然资源确权登记局、广西自然资源和不动产登记中心等有关单位到全区14个地级市开展全面深入调查研究，上门找问题，实地察实情，收集了问题清单和线索。第三是日常问。根据广西交通投资集团有限公司、广西农垦集团有限责任公司、广西农村信用社等集团公司和金融机构的日常来电、来函询问内容，及时收集突出问题，形成专项问题清单。第四是广泛询。就解决历史遗留问题的措施方法先后向有关单位多次征求意见。第五是合力破。在全面查、上门找、日常询和征求意见的基础上，多次组织有关业务处室研究，修改完善历史遗留问题处置政策措施，全力制好“政策纲领文”。

三是坚持让利于民，紧紧依靠群众，解好“无过错”难题。为切实保障人民群众的合法权益，广西自然资源厅树立以人民为中心的发展思想，紧紧依靠群众，按照“尊重历史、依靠群众、实事求是、让利于民”和“群众无过错，证办分离”的原则，积极推动构建“政府主导、部门联动”的历史遗留问题会商化解机制，形成破解“登记难”问题的合力。在化解历史遗留不动产“登记难”问题的过程中，既不让群众因开发商违法违规、职能部门监管不到位的“非群众过错”问题“买单”，也不让违法违规行为借历史遗留问题处理“搭便车”。

四是着眼机制建立，推动改革创新，杜绝“新遗留问题”。为了从源头上杜绝新的“登记难”问题，提升群众的满意度和体验感，广西自然资源厅按照“疏堵结合”的原则，积极探索“多测合一”“交地即交证”和“交房即交证”等办法，并联合自治区人防边海防办公室印发了《关于推进工程建设项目“多测合一”改革的指导意见》（试行）和配套技术规程，积极推动不动产登记“交房即交证”改革成果落地，持续扩大改革成果惠及面和覆盖面，坚决从源头上杜绝新的“登记难”问题产生。同时，全面整合业务流程和办事标准，在不动产统一登记平台的基础上，开发应用了“全区通办”平台，实现了不动产登记业务“全区通办”和“跨省（区）通办”。

笔者

广西在加快解决不动产登记历史遗留问题方面取得了哪些成效？

陈建军：围绕将不动产登记“历史账单”变为“成效清单”，一年来，全区共推动化解历史遗留问题约15万个，惠及群众约40万人，切实维护了人民群众的合法权益，促进了社会和谐稳定。目前，全区100多个市、县均实现了新建商品房“交房即交证”，累计发放不动产权证书约6万本，改革成果惠及约20万群众，人民群众的获得感成色更足、幸福感更可持续、安全感更有保障。

笔者

广西在化解不动产登记历史遗留问题过程中还存在哪些不足？下一步如何持续促进历史遗留问题解决，切实保障人民群众的权益？

陈建军：广西因历史遗留问题造成的不动产“登记难”，主要体现在供地手续不全或相关费用未缴、规划许可和竣工验收手续不完善等方面，这些问题面广量多、成因复杂、牵涉部门多、时间跨度长、化解难度大，需要各地政府担当作为，进一步细化举措，压实责任，才能更好地化解，但目前仅有一半左右的地区配套印发了相关政策文件，这是目前最大的问题和不足。下一步，广西自然资源厅将按照《中共广西壮族自治区纪律检查委员会关于在全区组织实施解决群众急难愁盼十件实事的通知》的要求，以人民群众对美好生活的向往为奋斗目标，强化责任落实、跟踪督导和宣传引导，深入开展不动产登记历史遗留问题“清账”行动，一手抓排查，一手抓化解，用心、用情、用力解决不动产登记历史遗留问题这一“操心事”“烦心事”，全力确保办实事项目在2022年底全面完成。

来源：南方自然资源

作者：黄尚宁 黄海军