一、中债增进公司正推进十余家房企发债支持

交易商协会、中国房地产业协会联合中债增进公司，召集21家民营房企召开座谈会。座谈会明确中债增进公司将继续加大对民营房企发债的支持力度，目前正在推进十余家房企的增信发债，涉及金额约200亿元。

民营房企：打消继续开展增信发债顾虑。据介绍，交易商协会等在召开的此次座谈会表示，龙湖、美的、新城、碧桂园、旭辉集团、卓越集团等企业正推进第二轮增信发行项目，金辉、新希望、雅居乐等民营房企发债在积极准备中。

承销机构：缓解对民营房企债券担忧。对于民营房企来说，通过增信支持发债，一方面可以获得一定规模低成本资金，更主要的是可以提升企业的市场形象、恢复市场对企业的信心。前期，通过中债增进公司增信支持发行的民营房企债券，市场认可度高，整体发行规模大、利率低、认购倍数高。参会企业普遍希望能够参与增信发债工作中。

稳定对民营房企债券信心。近期一些民营房企债券二级市场出现波动，引发市场关注。此次民营房企座谈会及时召开，体现了各方对优质民营房企融资通道恢复畅通、稳定房地产债券市场的支持和重视，有助于稳定投资人信心。

8月以来对民营房地产债券更加乐观，主要是看好政策的持续修复。目前政策从需求和融资两端同时发力，在民营企业逐步恢复“造血”功能前及时对民营房企“输血”，可以起到稳住处于风险边缘民营房企的作用。通过中债增进公司的增信“加持”，可以帮助市场辨别企业的优劣，提振对增信民营房企的信心。

二、支持房企发债政策汇总

加大支持民营房企融资。11月1日，交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司，召集21家民营房企召开座谈会。进一步加大对民营房企发债支持，后续或有更多民营房企利用信用保护工具及担保增信发债，有利于畅通民营房企融资渠道。未来一年房企到期债务近万亿，仍面临巨大债务偿还压力，需要系统性措施防范化解房企风险。

1、进一步加大民对民营房企发债支持，有利于畅通民营房企融资渠道

此次座谈会是对央行副行长工作指导的落实。10月27日上午，人民银行副行长潘功胜赴中债信用增进投资公司开展专题调研，对中债增公司支持民营房企发债融资工作给予肯定，并指出“加大对民营房企债券融资的支持力度”。此次中债增公司与交易商协会、房地产业协会联合召开座谈会，是对央行副行长潘功胜工作指导的落实，将进一步加大民营房企债券融资的支持力度，对维护民营房企债券融资稳定将发挥重要作用。

支持民营房企发债范围在扩大，有利于畅通民营房企融资渠道。这次参加座谈会的企业有21家，之前只有个别几家企业通过中债增增信发债，可见支持发债的企业数量范围在扩大。中债增支持民营房企发债融资，对畅通民营房企的融资渠道将有积极作用。

2、后续或有更多民营房企利用信用保护工具及担保增信发债

自5月份以来，碧桂园、龙湖、美的置业、新城等优质民营房企积极利用信用保护工具及增信担保发债。此次中债增进一步加大支持民营房企发债融资，后续将有更多的企业通过中债增支持发债进行融资。

3、未来一年房企到期债务近万亿，仍面临巨大偿还压力

经统计，房企一年内到期债务余额9552.8亿元。截至2022年10月31日，房企待偿债券余额共计30075.9亿元；一年内到期的债券合计9552.8亿元，接近万亿元，其中信用债余额6339.5亿元，海外债余额3213.3亿元。当前销售没有明显复苏回暖，民营房企融资困难，未来一年房企仍面临巨大偿债压力。

4、需要系统性措施防范化解房企风险

当前，民营房企债务违约仍有扩大趋势，需要有力、有效系统性的措施，在需求端、供给端、金融端同时发力，防范化解房企风险。一是，在需求端，加大支持刚需和改善性需求释放，特别是重点城市具有示范和带动效应，在限购、限贷方面进一步调整放松，促进销售回暖。销售回款增加，能够增加企业的经营现金流。二是，在供给端，对部分民营房企进行混改，进行增信，提高信用水平，从而增强融资能力。目前金融机构对房地产行业预期很弱，部分民营房企依靠自身能力，很难有效融资。三是，在金融端，在贷款发放、发债等方面制定详细措施，定向支持民营房企融资，修复金融机构对行业的信心。

三、全国“房企债”发债现状

2022年以来民营房企合计发行325亿元债务融资工具，净融资143亿元。其中，8月以来，民营房企发行117.4亿元债务融资工具，同比增长173%。

市场情绪有待转向，三季度房企发债规模1352亿元，同比增9%，融资成本有所下降。近期地产政策频频向暖，为进一步提振市场信心刺激需求，央行等四部委在三季度末先后推出政策组合拳。值得一提的是，就房企融资情况来看，三季度房企发债整体规模略高于去年同期，达 1351.98亿元。同时，房企的发债成本有明显下降，票面在3%以下的债券比例大幅增加，中短期票据发行占比明显提升。

具体来看，截至9月末，三季度地产债发行规模为1351.98亿元，同比增加8.93%。从发行期限来看，房企倾向于中短期信用债。其中，1-3年（包括3年）地产债三季度发行规模503.1亿元，发债占比增加至37.21%，同比上升了19.37%。而3-5年的中长期地产债发行规模有所减少，三季度发行规模497.08亿元，占比36.77%，同比减少20.93%。值得一提的是，三季度地产债发行成本有所下降，表现为票面利率低于3%的债券发行占比上升。据天风证券统计，三季度票面低于3%发行的地产债规模达474.04亿元，占比35.06%，较去年增加21.25%。

此外，所有发债房企中，民企发债结构变化较大。今年以来，民营房企公司债发行规模大幅下降，近两月仅发行了21亿公司债，较去年同期减少156.61亿元，占比减少66.48%。然而，民企中票发行大幅增加，近两月发行中票79.4亿元，较去年同期增加69.4亿元，占比增加67.30%。与此同时，国有房企发行中票的比例也同样有所增加。三季度国有房企发行中票规模达403.56亿元，较去年同期增加241.96亿元，占比增加17.86%。

图表1：房地产行业发债只数与全国各个行业对比表

图表2：房地产行业发债规模与全国各个行业对比表

过去2021年，房企违约金额244.78亿美元，涉及违约债券55只。行业内频发的债务违约和现金流紧张，使得房企在债券市场融资愈发艰难。

据统计，2022年1-3月，房企信用债发行总额为1162.9亿元，同比下降32.7%；海外债发行总额124.1亿元，同比大幅下降89.8%。从结构来看，信用债融资占比90.4%，同比上升31.7个百分点，成为房企债券类融资的绝对主力。

实际上，一季度优质民营房企已开始受到融资支持，参与到收并购阵营。平安银行、浦发银行、邮储银行等积极与房企签订并购融资战略合作协议，据不完全统计，截至目前，各种渠道的地产并购类融资额度已释放超过1500亿元。

图表3：房地产行业成功发行信用债企业名单

四、成功发债房地产企业财务分析

新城控股集团股份有限公司成功发行中期票据，发行规模10亿元，发行期限3年，发债利率为3.28% 。

为了帮助企业准备发债条件、制定合理的发债策略和方案，我们选取了新城控股集团股份有限公司与中期票据相关的财务指标进行分析，供拟发行中期票据的企业参考。

（一）营业收入增长率不断增长

从整体来看，新城控股集团股份有限公司这三年来营业收入呈现持续增长的趋势，但2021年的增长速度慢于2020年的增长速度，其中，2021年营业收入增长率为15.64%，相比上年同期，下降了53.82%，表明企业市场扩张能力较上年同期有所减弱，产品市场占有率有所降低。

图表4：营业收入变化图

（二）资本积累率增加

从整体来看，新城控股集团股份有限公司这三年来所有者权益呈现持续增长的趋势，但2021年的增长速度慢于2020年的增长速度，其中，2021年资本积累率为18.24%，相比上年同期，下降了14.38%，表明企业抵御风险能力与持续发展能力较上年同期有所减弱。

图表5：所有者权益变化图

（三）收入、成本、利润增长的协调性稳定

从主营业务收入和成本的变化情况来看，新城控股集团股份有限公司2021年主营业务收入为16,823,167.79万元，与2020年的14,547,522.55万元相比有所增长，增长了15.64%。2021年主营业务成本为13,383,628.99万元，与2020年的11,129,158.52万元相比有所增长，增长了20.26%。公司主营业务收入和主营业务成本同时增长，但成本的增长幅度略大于收入的增长幅度，说明公司主营业务盈利能力略有下降，主营业务收入与主营业务成本的协调性略有减弱。

图表6：营业收入、成本及利润趋势图

（四）盈利能力高于行业平均值

新城控股集团股份有限公司2021年的营业利润率为10.83%，资产报酬率为3.62%，净资产收益率为15.35%，成本费用利润率为12.21%。公司实际投入到自身经营业务的资产为40,077,561.41万元，内部经营资产收益率是3.98%，对外投资的收益率是1.70%。

图表7：盈利能力指标表

图表8：公司的盈利能力与行业标准值对比

新城控股集团股份有限公司2021年的营业利润率为10.83%，房地产业营业利润率的平均值为-1.02%，新城控股集团股份有限公司2021年的资产报酬率为3.62%，房地产业资产报酬率的平均值为1.93%，新城控股集团股份有限公司2021年的净资产收益率为15.35%，房地产业净资产报酬率的平均值为2.34%，新城控股集团股份有限公司2021年的成本费用利润率为12.21%，房地产业成本费用利润率的平均值为9.16%，新城控股集团股份有限公司2021年的内部经营资产收益率为3.98%，房地产业内部经营资产收益率的平均值为0.31%，新城控股集团股份有限公司2021年的对外投资收益率为1.70%，房地产业对外投资收益率的平均值为23.89%。

从整个行业来看，新城控股集团股份有限公司2021年的营业利润率为10.83%，房地产业营业利润率的平均值为-1.02%，说明新城控股集团股份有限公司2021年的营业利润率整体表现较差，高于行业平均值，说明企业商品销售额提供的营业利润较强，企业的盈利能力较强；新城控股集团股份有限公司2021年的资产报酬率为3.62%，房地产业资产报酬率的平均值为1.93%，整个行业资金利用效率处于较低水平，高于行业平均值，说明企业在增加收入、节约资金使用等方面取得了良好的效果；新城控股集团股份有限公司2021年的净资产收益率为15.35%，房地产业净资产收益率的平均值为2.34%，整个行业净资产收益率处于较低水平，高于行业平均值，说明企业自有资本获取收益的能力强，运营效益好，投资带来的收益也高；把新城控股集团股份有限公司的盈利能力指标各项数值和同行业做对比后可得到，新城控股集团股份有限公司2021年的成本费用利润率为12.21%，房地产业成本费用利润率平均值为9.16%，整个行业成本费用控制得很好，高于行业平均值，说明企业成本费用控制得较好，带来的利润较高，企业的获利能力较强；新城控股集团股份有限公司2021年的内部经营资产收益率为3.98%，高于行业平均值，说明企业内部项目收益较好，达到的报酬率较高，内部经营的获利能力较好；新城控股集团股份有限公司2021年的对外投资收益率为1.70%，低于行业平均值，新城控股集团股份有限公司对外投资收益率处于较低水平，说明企业投资效果差，产生的收益很低，企业的获利能力弱，应改善对外投资结构和投资项目。

（五）内部盈利能力较好

新城控股集团股份有限公司2021年的内部经营资产收益率为3.98%，与2020年的4.43%相比变化不大。2021年的对外投资收益率为1.70%，与2020年的2.79%相比变化不大。

从企业内外部资产的盈利情况来看，内部经营资产收益率大于企业平均贷款利率，对外投资的收益率小于内部资产收益率，说明内部经营的获利能力较好，对企业的融资成本支持能力较强，其对外投资的盈利能力低于内部经营。

图表9：内外部盈利能力对比

综上所述，该企业营业收入增长率不断增长，资本积累率不断增长，收入、成本、利润增长协调性强，盈利能力高于行业平均值，有良好的发债实力，由于债券融资，债务的利息计入成本，在税前支付，因而起到冲减税基的作用，帮助企业节约了相当一部分成本;同时，债券的发行费用较低，债券融资可以锁定成本，所以企业发债使得企业成本费用配比合理有助于企业高效成长。

总之，企业成功发债之后，降低企业融资成本，从而减少了财务费用，增强了企业各方面综合实力，提升企业的经营效益效果显著。