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房地产开发资质等级,园区开发需要房地产开发资质吗

来源: 法律常识 作者: 法律常识 时间:2022-10-31 02:31:07

虽然产业地产也是房地产的一部分,我们把园区开发也看成地产开发,但是很多二级园区运营商并没有房地产开发资质。

园区开发需要房地产开发资质吗?

1、办理房地产开发资质的条件:

房地产开发资质有四个等级,分别为一级、二级、三级、四级,不同等级的资质对企业的要求也不一样,具体条件如下:

注册资金要求:一、二、三、四级企业注册资金不低于5000万、2000万、800万、300万;

人员要求:有职称的建筑、结构、财务、房地产以及有关经济类的专业管理人员不少于40人、20人、10人、5人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人、10人、5人,具有资格证书的专职会计人员不少于4人、3人、2人;工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

年限要求:从事房地产开发经营年限分别为5年以上、3年以上、2年以上、1年以上;

工程量要求:近三年房屋建筑面积累计竣工30万平米以上、15万平米以上、5万平米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额,四级资质要求从事房地产开发经营1年以上;一、二级资质上一年房屋建筑施工面积15万平米以上、10万平米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额;

工程质量要求:一级连续5年、二级连续3年、三级连续2年建筑工程质量合格率达100%,四级资质要求已竣工和建筑工程质量合格率达100%;没有发生过重大工程质量事故;

制度要求:具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度;

2、目前园区开发企业分三类:

第一类是开发区管委会成立的园区开发企业,如上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司,具体负责漕河泾开发区的开发、建设、经营、管理和服务。

第二类是房地产企业开发办公园区,如万科中粮目前在上海开发了数个园区。

第三类非房地产企业,通过投标竞买工业用地,以企业自用的名义开发园区,并进行租赁或销售。

3、园区开发资质

很多产业园区运营商并不认为自己是房地产,即便社会上还是觉得:无论产业地产还是工业地产,都是属于房地产,只不过用途不同,本质是一样的。但是不可否认,很多产业园区运营商虽然从事地产开发,但没有房地产开发资质,怎么能叫房地产呢?

特别是对于工业用地,一般都是以自建自用为主。现在政府也出台了一些政策,允许对园区载体进行分割转让。但这是否属于房地产开发经营行为没有明确规定。如果是房地产开发经营,按要求就应该办理房地产开发资质,并办理销售许可证。如果不是房地产开发经营,那就不应该允许分割转让。

当然,也有的地方将园区开发纳入房地产范畴管理,前期对开发企业进行约束,并要求办理预售许可,其好处在于可以解决产权分割问题。但是,由于入园企业需要政府审核,如果直接销售,会导致管理失控,失去了园区为企业服务的价值。

所以,为了既保证园区入园有门槛,同时让产业园区运营商有利可图,会采取先以自建方式开发园区,待企业达到政府要求或满足产出条件后,通过二次转让的方式将产权转给企业,但这样带来了手续复杂且税收增加的问题。特别是国企对于资产转让有特殊要求,一般都要上政府指定的交易平台,使得二次转让手续不可控。

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