1 110平米房子到手仅61平米

近段时间，“110平米房子到手仅61平米”冲上热搜。

2018年，本身是建筑行业从业者的李女士全款购置了山东青岛某小区一套约110㎡房子。

销售合同显示套内建筑面积75.24㎡，公用面积35.01㎡，公摊率约31.8%。然而，实际收房时发现实用面积过小，墙壁超厚，空间逼仄，找来验房师一测量——仅有61㎡左右，实际公摊率甚至去到了46%。

深入了解后，我们可以发现（为控制变量，假设飘窗面积为0）：

房屋建筑面积=公摊面积+非公摊面积；

我们常常认为“非公摊面积=实用面积（以下简称A面积）”，实则不然。

①在阳台不属于赠送的情况下：

非公摊面积=套内建筑面积=套内使用面积（不含阳台）+套内墙体面积+阳台建筑面积

②在阳台属于完全赠送的情况下（为方便理解公式，本文暂不考虑阳台半赠送情况，虽然实际上这种情况应该最为普遍）：

非公摊面积=套内使用面积（不含阳台）+套内墙体面积

无论是情况①或②，A面积=套内使用面积（不含阳台）+阳台建筑面积。

归结可知，非公摊面积≠A面积，

有时（①情况下）它们是包含关系，A面积=非公摊面积-套内墙体面积，这时A面积包含在非公摊面积里面，其中还间杂着“套内墙体面积”，如李女士就因为是高层建筑，墙体过厚，而外墙厚度的一半算作“套内墙体面积”，非公摊面积刨除“套内墙体面积”后足足少了14㎡。

有时（②情况下）它们又是交叉关系，共同部分是套内使用面积（不含阳台），不同部分在于“套内墙体面积”只属于非公摊面积，阳台建筑面积只属于A面积。

非公摊面积我们尚且被绕晕了，对于更加复杂的公摊面积情况就更不用说了，李女士作为建筑从业者也没弄明白，里面的来龙去脉大家可以去看看这篇文章《取消公摊面积，怎么就这么难？》，本文在此不赘述。

今天主要想谈谈自己在曾经的世界500强房地产开发商阳某城购房经历中遇到的两个暗坑，希望大家能够引以为鉴。

2预售制下认筹金与公摊面积信息的悖论

为了锁定意向客户并提前回笼资金等目的，在楼盘开盘前增加认筹环节已经被房产商当成一项基本操作，我这边城市的认筹金一般在2-3万元。

缴交认筹金时一般会签订一个协议，协议规定选房成功后认筹金转为购房款，之后如因个人原因放弃，不作退还。

认筹者可在开盘当天选房号，或者放弃选房后拿回认筹金。我便是那缴纳2万元认筹金并选定了房号的众人中一员。

在交认筹金之前我是看过样板房的，对意向房型的户型、坐向等内容还算满意，也特意问过公摊面积大概多少，销售人员回答还没确定，要经过官方勘测认证才有具体数据。

其时以为公摊率也就常规的15%左右，撑死20%，所以未再细究追问，现在想来房产商当时应该已有基本数据，只是为了自身利益，选择性回避购房者关于公摊面积的咨询，这也成功让我在后面环节中陷入进退两难的境地。

在选定房号后2-3周的某一天与房产商约好签订购房合同并缴交首付，等到正式的预售合同拿上来时，我却有点傻眼了，约130㎡建筑面积的房子，公摊面积去到近30%，这与我的预期相去甚远。

本想放弃购房，但销售人员表示认筹金不能退还。

因为公摊面积过大而放弃购房，算不算个人原因？如果公摊信息已提前告知，则肯定属于个人原因，但事实上房产商并未履行信息告知责任，是否属于个人原因值得商榷。

2万元对于普通家庭是一笔不小的金额，谁又能随意放弃。如果不放弃，申诉退还，必然涉及法律纠纷，一般的购房者处于弱势地位，一来缺乏相关专业素养，二来没有这个时间精力，三来结果具有很大不确定性，可能费了不少时间精力甚至诉讼费用，最后还是以讨还失败告终。

再结合本身为了筹集首付也是一番兴师动众，那段时间的情绪和精力都聚焦于此，甚至还和婚姻发生了强联系（为了让房子作为婚后财产，和爱人赶在购房之前不挑日子匆匆领证，留下遗憾），颇有一种箭在弦上不得不发的形势和压力。

最终我还是认下了这个暗亏。

归结起来，预售制下认筹金与公摊面积信息存在悖论，房产商在锁定认筹金后甚至等到签订购房合同时再来向购房者提供公摊面积信息，本身就有打死狗再卖的强买强卖嫌疑，这是房产商基于自身作为购房规则引导者、建房信息掌握者的优势地位下的一种霸权欺凌主义。

作为普通购房者，汲取上述教训后，能做的只是在签订认筹金协议时坚定要求告知公摊面积信息，或者要求补充协议内容，规定公摊率上限（如20%），如超限，购房者在签订购房合同前有无条件放弃购房并全额拿回认筹金的权利。

3房子质量问题下收房不畅的无解之局

除了公摊，收房出现质量问题时的权益维护也是一个大坑。

在约定收房当天，我检测到房子公卫存在二次排水口倒灌的问题，向房产商陪同验收的工作人员说明和报备后，并未当场收房。本想着这个问题对房产商而言不算什么大工程，便没放在心上，安心等待整改后的再次验收。

约三周后物业方通知问题已修复，但我第二次独自查验发现问题压根未得到解决，只能再次向物业方反馈情况。

接下来又过了接近3个月，物业方再次通知倒灌问题已修复，然而我第三次查验发现问题依然存在，丝毫未改，房产商的效率与态度令人火大。

于是愤而向物业方递交了一份申诉，要求房产商必须派工作人员与我一同到现场查验问题。

之后和物业方以及房产商方的工作人员一同到现场，在我指出倒灌问题并现场灌水试验后，工作人员表示问题不大，承诺尽快修复，然而截至2022年8月18日，又过去了接近3个月，依然杳无音信，期间多次咨询，皆如泥牛入海，行或者不行，成还是不成，没有一个准信或者解释，足以证明房产商既没有解决问题的行动力，也没有协商问题的诚意劲，一个拖字诀用了10个月有余。

更令人恼火的还在后面。

在约定收房当天发现倒灌问题至今，唯一没有断续的是物业费催缴信息。

当我催物业方抓紧帮忙修复倒灌问题时，他们说这是房产商责任，与其无关，只能代为转达。我表示理解。

当物业方催我缴纳物业费时，我回应，因房产商质量问题未收楼，物业费应该向房产商收取。但在某一天，物业方突然表示，按照合同规定，这种情况下物业费依然应由购房者支付。

我依稀记得签订购房合同时，合同上写明了因房子质量问题未交付的，由房产商规定期限内修复，修复后再行交付。

于是当晚回家后赶紧找出购房合同仔细查阅，发现了下图的标记内容，据此可知我前面的理解没有错。

①公卫二次排水口倒灌应纳入管道堵塞范畴。

②房产商应该在90日内负责修复，修复后再行交付。

③房产商在90日内修复好的，应该不视为逾期交付，仍属于按期交付，只是交付期变更为修复后的交付日期，因此物业费在交付前应该由房产商承担。

从另一个角度说，这是全国通用的标准化合同范式，由中华人民共和国住房和城乡建设部，中华人民共和国国家工商行政管理总局共同制定，本身就是为了保障人民群众合法权益。

但上有政策下有对策，问题出就出在合同补充协议上，该补充协议内容十分丰富，字数说不定能和合同的有得一拼，且许多内容显然有备而来，针对性强，把合同中一些对自身的限制条件和对购房者权益保障一一化解，转化为对房产商有利的条款。

如下图标记内容所示，原本作为交付条件的“2.该商品房已取得房屋测绘报告”，在补充协议中被击破为“......不包括商品房测绘报告”。

又如下图标记内容所示，在补充协议中，除了商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修、装饰、设备标准问题，房产商承担保修义务，但重点是在于后面这句话“买受人在此确认，不以此等质量问题为由拒绝或拖延交接房屋、办理该商品房的交付手续，否则视为该商品房已按出卖人书面交房通知或本合同约定的交付期限届满日如期交付，出卖人无需因此向买受人承担包括逾期交付在内的任何责任。”

这句话把合同原本赋予购房者可以待房子质量问题（如管道堵塞）被房产商修复后再来收房的权利剥夺了。

意思是，购房者只有两种选择：

一是不以此等质量问题为由拒绝或拖延交接房屋、办理该商品房的交付手续，也就是把质量问题置之不理办理收房手续。

而办理收房手续也就意味着承认房子没问题，后面发现的质量问题属于保修的售后服务，但是从我的上述经历可见，因房子质量问题导致购房者不肯收楼时，房产商的修复效率尚且如此拖沓拖延低下，如果默认办理了收房，房产商的保修义务又能尽责到哪里？岂非更加遥遥无期。

二是以此等质量问题为由拒绝或拖延交接房屋、办理该商品房的交付手续。

对于这种情况，补充协议当然作了充分准备，一个“否则”句式，就把购房者按在地上摩擦。

补充协议中把购房者的第二种选择视为该商品房已按出卖人书面交房通知或本合同约定的交付期限届满日如期交付，出卖人无需因此向买受人承担包括逾期交付在内的任何责任。

通俗点说就是，购房者吃下暗亏默认收房，则无事发生；如果购房者不愿吃亏，拒绝收房，那么就通过补充协议把拒绝收房转化为视同收房，归结起来，就是无论你收不收房，在补充协议的效力下都成了收房，房产商自然不用背负任何责任，包括物业费支付责任。

再举个例子说明，假设A君可以对B君说，“我爱你”或者“我不爱你”，但爱神丘比特强行改变了话语规则，认定“我不爱你”转化为“视同爱你”，于是只存在A君爱B君的唯一事实，但当A君主观上是不爱B君时，这个所谓的唯一事实是违背A君主观意识的，是扭曲人性的。

正如房产商补充协议下的“视同收房”是违背购房者拒绝收房意识的一种强行扭曲行为，侵犯了国家赋予购房者合理拒绝收房的合法权益。

又如图标记内容所示，在补充协议中，“若买受人对该商品房的交付标准和质量认定有争议，委托该商品房所在地有资质的检测机构检测的，有关争议和检测不影响买受人按照出卖人书面交付通知的交房期限完成对该商品房的验收交接手续。”

这句话通俗理解就是，购房者爱争议不争议，爱检测不检测，反正不能影响默认收房，这是霸凌版的“你强任你强，清风拂山岗”，简直“霸气侧漏”，霸道极了。

也曾咨询过律师朋友，其表示补充协议是在合同之后，与合同内容冲突时一般以补充协议效力为准，虽然可以在诉讼中向法院主张补充协议某些条项内容无效，但不一定会被采纳。

综上所述，像我一样的购房者将遇到进退两难的境地：

如果拒绝收房，则物业费支付等责任根据合同补充协议规定，依然在购房者肩上，变成“视同收房”状态，且因为不办理收房手续，物业不允许购房者进行装修入住。

如果同意收房，则未收房尚且不能被修复的质量问题要在售后保修期内解决更是难上加难，假设房产商一直拖着不修复，则购房者要承担一直不能装修入住的代价，这时若再叠加购房者在外租房的情况，则购房者要同时承受月供和月租双重经济重压，难以喘气，最终只能屈服，默认吃下这个暗亏，自费修复房子质量问题，以便早日装修入住。

有人会问，我能不能自费找人修复这个倒灌问题，然后给房产商寄账单等材料，让其承担费用。

这时房产商可以依据以下两点发起反冲锋：

①房产商没有表示过不负责修复，只是具体什么时候修复好很难说，一个月内修好是修，一年内修好也是修，十年内修好也是修，购房者自费修复行为属于未经同意擅自行动。

②如图标记内容所示，合同补充协议对房屋保修责任作出了补充约定，其中购房者擅自改动结构、设备位置和不当装修时，房产商将不再承担保修责任。

所以说房产商是乐见购房者自费修复的，一来免了房产商保修义务，二来以后如果出现其他状况，可以赖购房者自己找人“胡乱修复”破坏了原本结构。

房产商只要“一以贯之”“自始至终”“坚定不移”地使用拖字诀，自然能够处于不败之地，让购房者在进退两难中选择最不利己的方案。

作为普通购房者，应该汲取教训，对国家标准化下的购房合同不用过分紧张，而要聚焦于房产商自制的合同补充协议，始终保持高度谨慎，特别是对于交付方面的内容，因为补充协议往往会强行消掉合同赋予购房者的合理权益。

同时要想方设法、千方百计催促追紧房产商抓紧修复房子质量问题（如有），谨防对方乱用拖字诀。

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4总结

①购房者在签订认筹金协议时，要坚定要求房产商告知公摊面积信息，或者要求补充协议内容，约定公摊率上限（如20%），如超限，购房者在签订购房合同前有无条件放弃购房并全额拿回认筹金的权利。

②购房者应重点了解房产商自制的合同补充协议特别是对于交付方面的内容，因为补充协议往往会强行消掉合同赋予购房者的合理权益。

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