建筑质量律师找哪个好，商品房遇到质量问题怎么办

蓝秦律师事务所在全国各地代理的商品房买卖合同纠纷案件中，经常会遇到建筑工程在没有得到相关建设主管部门的竣工审批的情况下或者在交房后存在着房屋主体结构存在问题、园区现状与原有规划严重不符的情况。那么，当我们花费巨款买的商品房出现质量问题的情况下如何维权，是我们需要关注的。

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020修正)（以下简称“解释”）

第八条

对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第九条　

因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十条　

因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

根据上述的法律规定，对于商品房质量纠纷，业主提起民事诉讼后的两种救济可能性是：

1.符合《解释》第九条和第十条中“主体结构质量不合格”和“严重影响正常居住使用”的规定，可以解除合同和赔偿损失。合同解除后，购买人可以要求开发商返还购房款并赔偿损失。损失范围包括：【1】固有利益损失，如：购房款产生的利息、房屋价格上涨带来差价损失、物业服务费、装修的费用、质量检测的费用、违约金等。【2】对于因房屋质量问题迟延交付或无法使用造成的损失，购买人可以要求开发商参照同地段同类房屋的租金标准进行赔付。赔付时间从购房者提出质量问题的意见的时间开始，截至卖方将房屋维修完成，可以安全居住为止。

2.“一般的质量问题”。因为房屋在保修期内，开发商承担修复责任或者自行修复，由开发商承担修复费用及修复期间造成的其他损失（注意：业主要留存修复前和修复后的照片以及支付修复费用的凭据）。而且，如果出现了1项中的“主体结构质量不合格”和“严重影响正常居住使用”，业主也可以选择开发商承担修复责任，而不选择退房。

那么，“严重影响正常居住使用”和“一般质量问题”如何进行认定，法律没有作出具体规定，司法实践中要通过实地勘察或鉴定进行综合评定。大概衡量标准是：

严重影响正常居住使用的“主体结构质量不合格”包括：

1. 存在影响使用人生命财产安全的质量问题。

2. 存在影响使用人身体健康的质量问题。（主要体现在室内环境和室外环境污染，比如装修导致的污染，小区噪音污染、生活垃圾污染）

3. 经过开发商多次维修仍然无法恢复原状。（比如房屋存在严重积水和渗漏水情况，多次维修都未修好，导致购买人无法进行装修入住，此种情况就属于严重影响正常使用的质量问题。）

一般的质量问题包括:商品房防水工程中的屋面、墙面、地面、卫生间、厨房等部位存在轻微的渗漏水问题；饰面脱落，商品房安装工程中的管道安装、消防工程、照明工程、供热工程以及供冷工程等问题。不会严重影响商品房买受人的正常居住使用，不会给使用人带来生命财产安全的问题，并能经过简单处理就能恢复原状。这种问题如果在修复期限内，让卖方维修或者自己修复完让卖方承担费用。如果这些一般质量的问题，经过多次修复仍未修复，该种质量问题的性质就转变成了前面说的第二种——严重质量问题。