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从年初的黑天鹅事件让全民更向往健康智慧生活，到年末的龙头房企提前完成年度任务，2020年，房地产业因各方面原因，迈入了更广阔而复杂的战场，这是房地产进入“新周期”的关键之年。

12月17日，由封面新闻、华西都市报举办的第18届“榜样中国·封面-华西房产TOP50”城市发展论坛将云上启幕。

在楼市岁末大考进入倒计时之际，我们按下暂停键，以“CITY COVER丨致城势 智未来”为主题，邀五湖四海的同心同行者们，相聚云端，聚焦楼市发展，智联城市未来。

从2002年首届论坛开始，“榜样中国·华西房产TOP50”翘首四川楼市18载，凝聚行业共识、树立行业标准。

在成渝双城经济圈建设、一干多支、限价限售等多方政策背景下，2020年的四川房地产市场有何看点？该如何总结？2021年楼市又将呈何走势？

我们专访了四川中原地产研究院院长、四川中原策略中心总经理吴江先生。

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聚焦2020

亦行险滩 亦明远山

量价齐升 全面进入改善时代

2020年年初受新冠疫情影响，全球经济停摆，整个一季度成都GDP同比下降3%，楼市也一度被按下“暂停键”，与此同时，“房住不炒”基调下楼市政策不断加码。

数据显示，截止目前，成都2020年住宅销量备案面积达到2188.38万㎡，达到2019年全年水平的97%。其中主城销量超过去年全年销量约22万㎡，且售价全面上浮，部分高端改善项目开盘快销。“量价齐升的背后是成都客户购买力的验证，也是成都这座城市的魅力和潜力所在。”在吴江看来，成都作为成渝地区双城经济圈的核心城市，占据举足轻重的战略地位，同时近几年的发展也有目共睹，领先新一线城市的同类城市，对外吸附力强劲。

从城市氛围来看，成都极具包容性和开放性，使得成都近几年来外来人口不断增加，文创、文体、科技等产业也得以蓬勃发展，成都“城势”势不可挡。“具体而言，2020年的成都楼市可以从三个纬度来认识”，吴江表示。

其一，政策端：2020年，成都楼市政策不断加码，陆续出台精装上限、清水单价上限、房价涨幅、摇号政策、预售监管等政策，从全国范围来看，成都政策的严苛程度仅次于深圳。“房住不炒”大基调在成都的执行是非常到位的。

其二，土地端：成都近几年土地全面降容且价值稀缺，大成都范围容积率从2017年的2.65降到2020年的2.28；且整体楼面价大幅上涨，2020年主城全年楼面价14885元/㎡（纯住、住兼商），较2019年上涨61.7%，受无偿移交、人才用地等土地影响，实际楼面价更高。土地楼面价走高且资源稀缺的情况下，只有好的、高端的产品才能匹配日益稀缺的土地资源。

其三，客户端：政策严控引发房票一票难求，地价上涨带动房价上浮，这两大外部因素导致现在的客户更渴望一步到位，而经过房地产高速发展后，人们的居住理念不断革新，现在的大面积、高端项目的需求明显提升。以主城为例，2015年，110㎡以下产品成交比例占78%，到2020年降至24%；110㎡以上产品2015年成交比例22%，到2020年上涨至76%。也就是说，短短五年里，成都主城的成交结构已经发生了结构性的巨变。

再看总价接受度，2015年，主城200万以内成交占比94%，到2020年，这一总价段成交占比27%；300万及以上总价从2015年占比1%上升至39%。

在吴江看来，无论是需求面积还是总价承受力，成都购房者已经完成了从刚需到改善的蜕变。

图源Pixabay，by：adrian x

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研判2021

“双城”城势 势不可挡

市场三端分化 新湖居板块受追捧

2020年的川渝大事，绕不过“双城记”的提出与发力。四川省委十一届八次全会指出：今后五年，是四川抢抓国家重大战略机遇、推动成渝地区双城经济圈建设成势见效的关键时期。

针对这样的时代机遇，有企业已在成渝间做出了相关战略部署。

如川派房企方面，万华、新希望、合能、城投、朗基等均加快了进入重庆的步伐。渝派房企阵营，除早年便布局蓉城的龙湖、金科，旭辉、协信、东原近两年发力也很明显。整体来看，川渝房企多将双城贯通为大本营，未来持续深耕继续落子的目标强烈，且涉及住宅、商业、产业等，业态丰富。

吴江指出，成渝两个城市的楼市特征较为明显，但成都的产品水平、营销水平更靠近沿海一线城市，他提醒未来若要进入成都市场，房企需考虑超越自身已有的产品体系，根据区域和客户情况因地制宜。此外成都的楼市政策也是除深圳以外最严格的，所以，在产品打造、精装配置、预售等各个环节都要充分考虑并适应本地特征。

具体到2021年成都房地产市场的发展趋势，吴江预判，将出现一个关键词——分化。

他指出，首先是市场端口出现分化：主城区提档升级，逐步深度改善化；二圈层承接主城，开启全面改善化；三圈层刚需主力，首改将被迫外溢。

其次，受限购影响，客户端也将出现有资格及无资格的分化。“目前成都无房刚需资格客户可优先选房，有置业预算的改善客户或会因为没有房票寸步难行。“

第三个分化是开发商，从土地端来看，未来国企央企将扛大旗，品牌开发商会更加注重调整。

同时，吴江指出，随着成都城市发展，新兴的湖区板块如兴隆湖、麓湖、锦城湖，在未来将有长江后浪推前浪之势。

如麓湖，一直是成都楼市名片及天府新区内优先呈现的生态示范区，高端项目众多，未来价值不言而喻。又如兴隆湖，占据高战略地位且周边普通商品房少，湖区价值“想买不好买”。

对于怡心湖、东安湖等发展相对更晚的湖区，吴江认为，受于区域内政策红利板块配套会逐步落地，后期成长性也值得期待。

成都青龙湖湿地公园落日景色，图源：@Stars_高小昊

榜样中国，幸福华西，魅力成都，共襄盛举。更多楼市动态，敬请关注第18届“榜样中国·封面-华西房产TOP50”城市发展论坛，12月17日，与你云端相聚。

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封面新闻记者 毛茂沙

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