海南海口婚姻家庭律师有哪些,海口婚姻房产律师李丽简历

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付了房款，房子却不是自己的…别再“借名买房”了，海南已有不少人吃亏

来源：南国都市报

#“借名买房”究竟靠不靠谱？#

近日

记者从中国裁判文书网

梳理了几起

“借名买房”纠纷的案例

“借名买房”存在哪些法律风险？

北京京师（海口）律师事务所

王思莹律师进行专业解读

付了房子全款和装修费 房子却不属于她

2016年10月，老家在河南鄢陵的贾女士在三亚遇到了一位比自己小二十多岁的同乡，两人都姓贾。他乡遇故知，贾女士与小贾相聊甚欢，他俩口头约定由小贾代她购置一套位于三亚市天涯区某小区的房产。2016年12月24日，小贾与开发商签订《商品房认购协议书》，约定购买某花园商品房，建筑面积105.65平方米、套内面积81.9平方米，总价款1580000元，签订协议当日付定金100000元，余款1480000元于2017年2月24日付清。

当日，贾女士通过银行向开发商转账支付定金100000元，开发商出具《收款收据》，载明“今收到小贾预定某花园定金100000元”。2017年2月13日，小贾与开发商签订《商品房买卖合同》，约定2017年2月28日前交付商品房，合同签订之日起30日内办理预售合同登记备案手续。合同签订当日，贾女士通过银行向开发商付清剩余的148万元，开发商出具的《收款收据》依旧载明收到的是小贾的购房款。

商品房交付后，贾女士又3次转账给小贾15万元，委托她代为装修该房。而开发商在交付房屋后给小贾办理预售合同登记备案手续，而小贾亦以其名义分别缴纳装饰装修保证金及物业费，并在贾女士未居住期间长期居住使用该房。

然而，两人友谊的小船说翻就翻。2017年11月，贾女士以小贾涉嫌诈骗为由向公安机关报案，友谊派出所于2017年11月17日对小贾进行调查，小贾在调查过程中曾陈述，贾女士因不想让家人知晓等原因借名买房。

究竟谁是房屋实际买受人？贾女士将小贾告上法庭。一审法院认为，贾女士转账支付购房款158万元凭证及小贾在公安机关讯问笔录等证据能证明贾女士借名购房的事实。贾女士要求确认其为涉案商品房的实际买受人有事实根据及法律依据，小贾应当协助将该房产的产权转移登记至贾女士名下。

宣判后，小贾不服提出上诉。二审法院认为，《商品房认购协议书》《商品房买卖合同》以及开发商出具的收款收据均载明买受人为小贾，而在付款过程中，贾女士本人在开发商销售场所刷卡支付全部购房款，也未对系列购房文件均非自己名义签署提出异议，也未向开发商声明她系真实买受人身份。至于已付购房款等款项，贾女士代小贾支付购房款并不构成贾女士与开发商之间缔结房屋买卖权利义务的要约与承诺，贾女士可与小贾另行协商。据此，二审法院撤销一审判决，驳回了贾女士的诉讼请求。

被借名人涉及离婚财产纠纷 借名房产被强制执行

2003年10月20日，时先生在海口市购买了一套房产，总价为238118元。2004年11月1日，海口市房产管理局颁发海口市房权证，该产权证书载明涉案房产屋建筑面积为180.12平方米，房屋所有权人为时先生。

2016年3月4日，包先生和时先生签订《借名买房协议》。该协议载明：乙方（时先生）受甲方（包先生）委托，以乙方名义签署房屋买卖合同，乙方不是房屋的购买人，该套房屋的实际购买人、出资人、所有权人是甲方。关于产权归属问题，协议中也予以明确：乙方确认该套房屋的实际产权人是甲方，乙方只是名义上产权登记人，该套房屋的所有权、使用权、处分权、支配权均归甲方所有，与乙方无关。

据包先生介绍，在2003年因在国外读书故委托时先生购买海口的一套房产。随后，包先生陆续向物业公司支付涉案房屋2004年1月起的物业管理费。

2017年4月，时先生跟妻子协商离婚，签订《离婚协议书》并于当日在民政局办理了离婚登记手续。两人因离婚后财产纠纷诉至法院，法院于2019年8月12日作出民事判决书，判决时先生支付其前妻1990万元及利息。但时先生因未按生效判决确定的内容履行给付义务，其前妻向法院申请强制执行。在执行过程中，上述房产被依法查封。

随后，包先生对于查封的房产向法院提出书面异议。法院认为，涉案房屋已进行权属登记，该产权证书载明的涉案房屋所有权人是时先生，包先生并非涉案房屋产权证书登记的权利人，其对涉案房屋不享有排除强制执行的权益。在包先生异议审查过程中，涉案房屋权属判断标准为物权公示原则，而对于涉案房屋的实体权属，应当通过其执行异议之诉的实质审查予以解决。故包先生请求中止对涉案房屋执行的异议请求，无法律依据。据此法院驳回了包先生的异议请求。

妹妹以姐姐的名义买房 姐姐却想把房子要回去

大梁和小梁是同胞姐妹。1996年春节期间，大梁跟家人聊到单位正在向员工出售集资房，但手头窘迫无钱出资购买，其家人建议可以让小梁购买。1996年3月，小梁以大梁的名义向其单位分两次支付购房款6万元，购房款票据上的名字为大梁，但票据原件由小梁保管。

1996年7月，小梁出资装修好房屋后，全家搬入案涉房产居住至今，并自1997年3月14日一直缴纳水电费至今。1997年9月17日，小梁向房产单位缴纳了办理房产证的费用1936元，办理了该房产最初的所有权证。

2003年3月18日，小梁又缴纳了换发新的房产证费用85元，房屋所有权人登记为大梁，但证件一直在小梁手中，而房产单位也未通知大梁缴纳房屋办证费用。2014年大梁向职能部门申请证件遗失，文昌市住房和城乡建设局于2014年9月19日向大梁换发新证。2016年，大梁向法院提起诉讼，要求小梁将房子退还。

一审法院认为，虽然案涉房屋的房产证登记在大梁的名下，但案涉房屋实际系由小梁出资购买、办证、装修、并由其自1996年居住使用至今，小梁应是案涉房屋的真正权利人。此外，虽然案涉房产登记在大梁的名下，但案涉房产证中记载的内容与真实权利状态不符。对于大梁称只是将房屋交给小梁使用，但购房票据、办证票据及房产证均由小梁保管、且房屋由小梁出资装修，不合常理。

据此，根据小梁的反诉诉求，一审法院要求大梁将涉案房产转移登记在小梁名下。宣判后，大梁不服提出上诉。二审法院驳回上诉，维持原判。

律师：借名买房存在很多法律风险

据北京京师（海口）律师事务所王思莹律师介绍，“借名买房”案件中，借名人与被借名人（登记的权利人）间系属合同关系。

首先需注意该等合同约定是否存在《合同法》五十二条规定的合同无效情形，如规避政府限购政策、不具有当地购房资格借名买房请求办理过户手续、违反法律规定进行经济适用房买卖等原则上应认定该等借名买房合同无效；而房地产调控中当事人为规避银行信贷政策而签订的借名买房合同，原则上认定有效。

其次需注意，借名买房情形下双方之间关于房屋所有权属于借名人的约定仅有债权效力，不具有物权效力，该等约定下房屋所有权不能转移由借名人享有，仅在借名人与出名人之间产生了以完成物权变动为主要内容的债权债务关系，借名人在特定条件成就时，对出名人享有要求协助办理房屋所有权转移登记的权利。故“借名买房”案件发生争议时，借名人诉请法院将该等房屋确权其名下的法院不予支持，而真正购买人能提供证据能够形成完整的证据链条证明其系真实购房人的，借名人依据合同约定要求登记人（被借名人）办理房屋所有权转移登记的，法院一般予以支持。

最后需注意被借名人恶意处分房屋，根据物权登记公示原则，被借名人可以不经过借名人而直接处分该等房屋，如果第三人善意购买房屋并支付对价从而导致房屋所有权的变动，或被借名人在房屋上设立了抵押等他物权，或因被借名人的债务问题导致房屋被查封等情况，借名人无法对抗上述相对人主张的权利。届时借名人即使能够证明借名购房合同真实有效，仍然会造成借名人无法办理房屋所有权的转移登记，甚至永远无法追回房屋。

综上，借名买房存在很多法律风险，不建议购房人采取该等方式购房。但如果签署相应借名买房合同，对于借名人而言，第一需注意了解准备购买房屋的性质，明晰借名购买是否违反政策性规定，确保合同有效；第二签署书面协议，保留好借名买房协商、洽谈证据；第三保存实际支付购房款的支付记录、款项收据；最后妥善保管房屋所有权证原件并实际占有、使用房屋。对于被借名人而言则需关注购房资质受到的影响。

来源：新海南客户端、南海网、南国都市报

家务事帮你断！“律师来了”第二季第3场走进海口棕榈园小区

妹妹拿走去世父母房本，哥哥能否继承房产？母亲无民事行为能力，父亲有权处理其财产吗？帮丈夫贷款10万元后，发现其出轨，若离婚还需偿还吗？……为了帮助读者解决生活中遇到的各类棘手问题和法律难题，《海南特区报》大型公益活动第二季“律师来了”，邀请优秀律师走进社区、小区，面对面为居民答疑解惑。

11月13日10时，“律师来了”第二季第3场活动在位于海口振群路的棕榈园小区举行。海南维特律师事务所律师杨效静、刘明、董鹏、李丽、黄怡、吴英健等现场面对面为居民解忧。活动现场火爆，大家自觉排队向律师咨询。（记者 吴佳穗 钟起的/文 李志良/图）

关键词 继承

妹妹拿走去世父母房本，哥哥能否继承房产？

王先生：父母去世前在老家有一套房子，如今该套房屋的产权证书被妹妹拿走了，对于该套房屋，我有继承的权利吗？我该如何拿回属于自己的那份财产？

居民到场咨询法律问题

董鹏律师：根据《民法典》第一千一百二十三条规定，继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。因此，王先生应先看其父亲生前是否有遗嘱、遗赠或遗赠抚养协议等行为，如果存在前述行为，则应执行。

若没有遗嘱等，则根据《民法典》第一千一百二十七条规定，遗产按照下列顺序继承：（一）第一顺序：配偶、子女、父母；（二）第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承；没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。

各继承人的份额如何确定？董鹏律师介绍，按照《民法典》第一千一百三十条规定，同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。对生活有特殊困难且缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可多分。有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。继承人协商同意的，也可不均等。

母亲无民事行为能力，父亲有权处理其财产吗？

黄先生：父亲在老家有一块地，我和妹妹及父母共同出资在这块地上盖了一栋五层楼房，一、二、五层为父母出资所建，三层是妹妹出资，四层是我出资。如今父亲年岁已高，母亲无民事行为能力，请问父亲可以处理母亲那一份财产吗？此外，该栋自建房屋有土地使用权证，但无房产证，是否会影响房屋的所有权？

杨效静律师：根据《民法典》第二十八条的规定，无民事行为能力或者限制民事行为能力的成年人，由下列有监护能力的人按顺序担任监护人：（一）配偶；（二）父母、子女；（三）其他近亲属；（四）其他愿意担任监护人的个人或者组织，但须经被监护人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门同意。以及第三十四条规定，监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等。

因此，黄先生的父亲是其母亲的监护人，如为了保证被监护的无民事行为能力人正常生活而必须处理财产是可以的。但是，如果监护人无法证明其处理被监护人房产具有正当理由，且损害被监护人财产权益的，则属于滥用对被监护人财产的处分权，为此应承担赔偿责任。

自建房屋的产权如何认定？杨效静律师介绍，根据《民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

在我国，农村实行集体所有制，土地归集体所有，集体组织再把住房用地分配给集体成员作为宅基地使用。宅基地只能在集体成员内部转让，不能对外转让。在农村，有的地方对自建房屋颁发产权证，有的则不颁发，仅以宅基地使用权证作为房屋产权证明。目前，在我国大部分地方未建立宅基地住房登记发证制度，农民能够取得的是《集体土地建设用地使用证》。因此，合法房屋判断标准为是否取得《集体土地建设用地使用证》。如果房屋为违建，则不具备通过诉讼方式进行分割的合法性基础。另外，黄先生家的自建房存在家庭成员共同出资的情形，且家庭成员共同建房时以户为单位进行申请，建议就家庭自建房屋的分配及时做出书面约定。

面对面帮居民解忧

关键词 共同财产

帮丈夫贷款后发现其出轨，离婚后还需偿还吗？

陈女士：我发现丈夫婚内出轨，如何起诉离婚？此前，丈夫让我去银行贷了10万元，若是离婚，这笔贷款属于夫妻共同债务吗？我需要偿还吗？

李丽律师：一般离婚案件由基层人民法院管辖，且离婚诉讼通常适用一般地域管辖“原告就被告原则”，即由“被告住所地”（被告的户籍所在地）人民法院管辖。被告住所地与经常居住地不一致的，由“经常居住地”（被告离开户籍所在地至起诉时，已连续居住一年以上的地方）人民法院管辖。

那么，陈女士丈夫让其贷款的债务，属于夫妻共同债务吗？李丽律师介绍，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。第二条，夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。第三条，夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。

综上所述，如果债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，则为夫妻个人债务。而在陈女士所述中，其丈夫让其贷款时，陈女士是知情的，因此该贷款属于夫妻共同债务，陈女士也需偿还。

关键词 房屋漏水　　

天花板长期漏水难修好，楼下业主该如何维权？

李先生：我家房屋天花板出现漏水，一些物品被损坏。找到楼上邻居交涉，希望其对天花板进行修补并赔偿损失。邻居找工人修补不到几个月，再次漏水。我该如何维护自身权益？

黄怡律师：根据《民法典》第二百三十六条，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。因此在自家天花板出现漏水的情况下，应当先找专业人士，明确漏水的具体原因。

如果房子还在保修期内，且经鉴定确定房屋漏水系由开发商的建设原因导致，不管是受损业主还是楼上业主，均有权让开发商进行修补处理。当开发商按业主要求进行修补后，仍未解决漏水问题或维修不到位的，业主可自行找人进行维修，费用由开发商承担。当开发商不予理会时，受损业主可到当地质监部门进行投诉，或将开发商起诉至法院。

如果房子过了保修期，而楼上住户确因装修或铺设水管等因素造成楼下漏水，楼上住户应及时查找漏水原因并进行维修，还应当就其不当行为给楼下住户造成的损害承担赔偿责任。

建议业主先进行协商，可先找小区物业或社区，让他们给出处理意见，或让他们找楼上住户进行协商修补。如协商不成，可通过法律途径进行解决。

关键词 物业费　　

未实际交付房屋，物业要求交物业费合理吗？

林先生：我在海口市区购买了一套商品房，今年年初，开发商通知业主收房。收房过程中，我发现新房存在一些质量问题，认为不符合交付条件，要求开发商整改。近6个月后，我在开发商完成整改后收房，但物业公司却从开发商首次通知收房起计算并收取物业费。此外，物业每个月只让我充值15吨水的水费，用完就没有了，这样合理吗？

吴英健律师：根据《海南经济特区物业管理条例》（以下简称《条例》）第四十七条第二款规定，已竣工但尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额交纳。由此可看出，物业公司向业主开始收取物业服务费，要以建设单位与业主办理“房屋交付手续”为标准，如若业主尚未收房，相应的物业服务费应由建设单位，也就是开发商交纳。因此，在业主尚未收房的情况下，向其收取物业服务费无事实及法律依据。此外，《条例》第六十条规定，物业服务人接受委托代收代交前款费用的，不得向业主收取额外费用；不得以业主未交付物业服务费用等理由拒绝代收代交并擅自停止向业主供水供电供气。

根据林先生所述，物业公司实际上是拒绝代收林先生超出15吨水外的水费，如林先生月用水量超出15吨，则会造成停水的影响。物业公司以限制林先生每月用水的行为，拟迫使其缴纳未实际收房入住之前的物业服务费，已违反了条例相关规定。林先生可根据上述规定，向有关职能部门投诉。

关键词 网络诈骗　　

女儿泄露验证码，父亲信用卡遭盗刷5万多元

陈女士：女儿今年16岁，目前读高一，平时喜欢玩QQ。前不久，有人给她发信息称支付6元，可双倍或多倍返钱。女儿信以为真，付了6元后，对方称支付方式不规范，导致其账户上几十万元被冻结，要求女儿重新操作将钱退回，并要求使用父母支付宝或微信账户进行操作。女儿偷偷打开我老公的支付宝，将绑定的两张信用卡卡号发给对方，随后又将收到的验证码发过去，结果被对方刷走了5万多元。被盗刷的钱还能追回来吗？银行或相关平台有无责任？

刘明律师：根据《民法典》第十九条规定，八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人。因此，除纯获利外，超过其智力、年龄范畴的诸如网络充值和转账行为，均属于效力待定的民事行为，其监护人有权利对相关主体进行追回损失。根据陈女士的陈述，建议向公安机关报案处置，5万多元已达到刑事立案标准，若涉嫌诈骗，可追究相关主体的刑事责任。

银行卡盗刷涉及到盗用人、银行及持卡人三方主体，根据各自过错承担民事责任方显公平。银行有义务提供必要的安全、保密的交易环境，以保护持卡人的财产安全。否则即构成违约，在盗用人未知的情况下，银行应在其过错范围内先行承担赔偿责任，之后可另行向盗用人追偿。刘明律师提醒，即便有法律保障权益，但无论是追索损失还是案件侦破追赃，实务中都非常困难且时间周期较长。未成年人因涉世未深、心智不成熟、辨别能力不强等特点，对网络信息真假难辨，因此，家长要提高警惕，尽量不要向未成年子女透露名下银行卡账号、密码等信息，同时对自身金融账户的密码进行指纹识别等升级。

现场花絮　　

火热继续！居民排队问法

本报讯 11月13日10时许，不少读者已在活动现场排起了队。有的读者早早从文昌等市县赶来海口，有的读者提前在线上咨询活动地址，还有的读者抱着孩子排队等候律师答疑解惑……

李阿姨手持大量材料，其中一份来自上世纪的地契引起了记者的注意，该张地契有些许泛黄，边角有些破损，但上面的字均用毛笔书写。“我想问问这个地契，目前还有效吗？”李阿姨告诉记者，因为一些家庭原因，导致这块地有纠纷，她想拿回属于自己的那一份。

在现场律师的耐心解释下，李阿姨终于将心中的疑惑解开，满意地离开了。

预告>>>>>>

海口榆海小区，周日见

买房是人生大事之一。“开发商迟迟不交房”“交房后房屋出现质量问题”“还没交房，开发商就让缴纳物业费”……为了帮助居民解决“房”恼，维护自身权益，《海南特区报》大型公益活动“律师来了”第二季第4场活动，将于11月20日10时至12时走进海口南宝社区榆海小区。

本场活动聚焦“房产”相关法律问题，如果您也有法律问题想要咨询，可现场或线上提问。

征集>>>>>>

说出您的烦心事，我们为您解忧

生活中，如果有困扰您多时的法律疑问或维权难题，快来向“海南特区报新闻小助手”倾诉，我们将邀请专业律师拆解法理、分析证据，亦或在活动现场面对面进行专业解答，切实帮助您解决生活中的烦心事。

值得一提的是，相关热点问题汇总后，“律师来了”将定期推出“你问我答”专题活动，以实际案例帮助更多人化解矛盾纠纷。

电话 0898-66700110

邮箱 773997581@qq.com?

海口婚姻房产律师李丽

入行十年，办案经验丰富

专业领域：婚姻法、房产纠纷、公司法

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