【案情简介】

申请人某策划公司与被申请人某置业公司签订了《销售代理合同》），约定：可售面积约27.8万平方米，可售房源面积以政府批准建设的实际面积为准，本项目拟分期开发。委托代理事项及方式：被申请人某置业公司委托申请人某策划公司编制本项目《项目整体定位及发展战略》、《项目全案之营销售策划方案》，申请人某策划公司负责全部的策划、宣传推广方案拟定、销售、回款、登记备案、房屋交接、办理房屋产权证等工作，并提供协助办理预售证手续、规划设计咨询服务；被申请人某置业公司全面接受申请人某策划公司提供本合同第二条第1款的工作成果的前提下，委托申请人某策划公司作为本项目销售的独家代理；被申请人某置业公司承担相关的广告宣传推广费用，本项目推广费用控制在预售总额的0.8%之内，以申请人某策划公司提报推广方案为准，超过部分由申请人某策划公司承担。销售代理费用及其支付：申请人某策划公司按销售成功总房款的0.9%提取策划及销售代理佣金，分阶段提取比例如下：1、在申请人某策划公司销售成功达到该期推出房源70%前，按该期全部已销售成功总额的0.55%提取佣金；在申请人某策划公司销售成功达到该期推出房源70%以下95%以下时，按该期全部已销售成功总额的0.65%提取佣金；在申请人某策划公司销售成功达到该期推出房源100%时，按该期全部已销售成功总额0.75%提取佣金；申请人某策划公司协助被申请人某置业公司办理已销售房源的房产证，当客户办证率达到已售房源的90%后，被申请人某置业公司应按该期全部销售合同总额0.9%一次性结清申请人某策划公司佣金。溢价部分：在每期开盘前，双方根据开盘当时市场环境制订销售底价，首期开盘房源不计算溢价，第二期开盘的销售底价的均价与前一期开盘房源销售底价的均价价差作为溢价部分，以此类推，溢价部分被申请人某置业公司与申请人某策划公司按8:2分配，作为被申请人某置业公司鼓励申请人某策划公司销售积极性的奖励措施，溢价在每期开盘房源100%销售成功后结算。代理佣金及溢价计算依据均以实收房款为凭。销售考核：被申请人某置业公司根据申请人某策划公司提供并经双方书面盖章确认的“房屋销售计划表”对申请人某策划公司的销售业绩进行考核，以3个月为一个考核周期。违约责任：任何一方无故单方解除合同，应偿付守约一方违约金100万元；被申请人某置业公司未及时支付佣金、溢价分成，每延期一日按未付款项万分之一偿付申请人某策划公司逾期付款违约金，若逾期支付超过两个月以上，申请人某策划公司有权停止本项目工作，直至解除合同。合同的变更与终止：合同有效期内，被申请人某置业公司如因股东变更、产权交易或其它原因导致本项目产权方变更的，不影响本合同的效力，被申请人某置业公司除应支付申请人某策划公司应得的销售代理费外，还应向本项目受让方说明本合同的有效性，三方就有关的债权债务转让等事宜另行签订协议。

合同签订后，申请人某策划公司按照《销售代理合同》约定，履行完成了一期项目房屋的销售，总回房款5元。申请人某置业公司向申请人某策划公司支付代理佣金4195903元、溢价款1653997元。

2015年6月5日，被申请人某置业公司将二期项目转给了第三人。

2016年5月30日前，被申请人某置业公司应将涉案房屋办理权属登记需由被申请人某置公司提供的资料报产权登记机关备案。

【争议焦点】

1、《销售代理合同》是否应予解除；

2、销售代理佣金付款条件是否具备。

【裁决结果】

1、被申请人某置业公司支付申请人某策划公司代理佣金，并自仲裁申请日至实际履行之日，以欠付代理佣金为基数，按利率3.65%支付违约金；

2、解除申请人某策划公司与被申请人某置业公司签订的《销售代理合同》。

【相关法律法规解读】

《中华人民共和国合同法》第四十五条：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效，附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自已的利益不正当阻止条件成就的，视为条件成就。”，本案因被申请人某置业公司迟延办理项目竣工验收手续，导致涉案房屋一直不具备办理房产证的条件，继而导致申请人某策划公司无法履行协助办理房产证的义务，由于被申请人某置业公司怠于履行法定义务，不正当的阻止合同约定的已售房源代理佣金付款条件成就，应视为付款条件已成就。

《中华人民共和国合同法》第九十四条：“当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”，本案中，被申请人某置业公司未征得申请人某策划公司同意，且未促成受让方受让涉案合同权利义务的情况下将二期项目转让的行为实际是一种违约行为，被申请人某置业公司作为违约方本不享有合同解除权。但是项目已经转让，涉案合同已实际不具备履行条件，被申请人某置业公司已通过提起仲裁反请求的方式将解除合同的意思送达给申请人某策划公司，本仲裁庭结合涉案合同履行情况，认为应允许违约方即被申请人某置业公司解除双方签订销售代理合同。

【结语和建议】

合同解除制度不论是从经济学追求效率的角度考虑，还是从衡平合同双方当事人利益的角度考虑，均应当结束合同标的已不存在但合同关系却仍悬而未决的状态，使交易秩序归于正常，从而使得因合同关系所致的财产秩序稳定下来，减少不必要的社会资源浪费，这对于双方当事人以及社会经济秩序都是有利的。而且，从契约自由的角度审视，合同存在的基础在于双方当事人的意思一致，意思自治是合同的核心价值，是合同法的基本原则，既然允许当事人自由协商订立契约，从自由的统一性和连贯性来说，也应当允许当事人双方在没有违反法律法规或社会公益的前提下都拥有解约的自由。