执行房产相关问题探讨

[基本上案件]

上诉人丁某与张某因承揽合同纠纷案件一案，河口区法院宣判张某赔偿丁某各类财产损失81000元。宣判起效后，张某未按时履行合同，丁某向人民法院申请执行。

实行环节中，人民法院于2005年6月依规封查了张某在河口区农贸批发市场的临街商住楼一套，但第三人李某（系失信执行人张某以内弟）提出质疑称：该房屋已被沾化县人民法院优先封查，且张某早已将该房屋出让给李某，并给予了二人签署的房屋转让合同，规定人民法院消除对该房屋的封查。

经实行查清：李某与张某因民间借贷纠纷于2002年12月诉至沾化县人民法院，沾化县法院在审判期内封查了以上房屋，并制造了民事调解书，协商主文为：1、张某于2003年4月12日前计付李某借款80000元；2、贷款逾期不还，以封查的房屋作质押，作价解决后偿还李某。民事调解书起效后，李某沒有申请办理法院执行，沾化县人民法院也一直未对该房屋做出解决，该房屋也一直沒有申请办理产权过户办理手续。

另查清，该房屋如今由失信执行人张某对外开放租赁，仍由张某对房屋行驶盈利、处罚的支配权。

[异议]

对第三人李某明确提出的质疑，河口区人民法院在对该房屋的实施中存有不一样建议：

第一种意见觉得：该房屋已被沾化县人民法院优先封查，且通过起效的裁判文书确定该房屋早已质押给李某。尽管该房屋沒有申请办理产权过户办理手续，是由于在我国未有完备的物权法备案规章制度，现阶段相关部门的备案仅是行政工作的方式，因而不能做为评定所有权转移的规范。觉得案外的质疑创立，不应予以申请强制执行。

第二种建议觉得：该房屋已被沾化县人民法院优先封查，且通过起效的裁判文书确定该房屋早已质押给李某，刘某对该房屋依规拥有质押权，人民法院可以封查该房屋，但在对该房产进行交易后，李某应做为质权人先行优先受偿权。

第三种建议觉得：该房屋尽管被沾化县人民法院优先封查，但依据最高法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第二十九条的要求，封查房产的时间不能超过二年。与此同时该《规定》第三十条要求，封查限期期满，法院未办推迟办理手续的，封查的法律效力解决。即沾化县人民法院对该房屋的封查法律效力早已解决。第三人在三年多的時间内沒有申请办理房子的产权过户办理手续，主观性上具有显著的过失。更何况张某一直对该房屋行驶盈利、处罚的支配权。觉得第三人与失信执行人恶意串通，躲避实行，其质疑不创立，应予以驳回申诉。

小编允许第三种建议。

1、房屋抵押贷款理应办理抵押登记

房屋抵押贷款就是指抵押人以其合理合法的房屋以不迁移占据的形式向质权人给予负债执行贷款担保的个人行为，是归属于一种担保物权。《担保法》第三十八条、第四十一条、第四十三条要求，抵押人和质权人应以书面通知签订借款合同，并理应申请办理质押物备案，借款合同自注册当天起起效，被告方未办质押物备案的，不可对抗第三人。根据以上要求我们可以看得出，缺乏对质押物开展备案这一方式要素，借款合同不可以创立。

此案中失信执行人张某尽管与第三人李某在法庭达到了对房屋开展质押的协议书，但由于沒有到不动产备案机构申请办理不动产抵押办理手续，该协议书不可以对抗第三人丁某。因而，在人民法院对该房屋进行交易后，第三人李某也并不可以拥有优先受偿权，理应由申请执行子孙某以该房屋的具体竞拍工程款来完成自身的债务。

2、如何确定资产的所有权问题

实行实践活动中常常碰到这种的问题，失信执行人将其全部的资产卖给了第三人，第三人也付款了溢价增资并具体占据，但沒有申请办理产权过户登记，依然备案在失信执行人的户下，这样的事情下，能不能实行该资产？大家觉得理应坚持实事求是，从保护买卖纪律和真诚一方的权益考虑，在坚持不懈以备案为规则的标准下，引进过失标准。一方面在我国现行标准法律法规如大城市房地产管理法、土地法等早已明文规定了不动产权规章制度。尽管对相关监管单位注册登记的特性还有非常大异议，到底是物权法备案现实主义或是行政工作现实主义不是很一目了然，可是可以觉得，这类备案具备物权法备案的特性。在民事法律主题活动中也大部分是以备案做为评定使用权的规范。在这个标准下，最高法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条又佐以第三人过失标准。即沒有申请办理产权过户登记是因第三人客观上的因素导致的，则表明第三人有过失，对该资产，人民法院就可以封查。如果是因为备案单位的因素或是别的非第三人能够操控的缘故，理应评定其早已获得了该资产的使用权，人民法院就理应判决消除对该资产的封查，以公平公正维护第三人的合法权利。

此案中，第三人李某虽认为该房屋已被张某出让给了李某，但该房屋依然由失信执行人张某对外开放租赁，仍由张某对房屋行驶盈利、处罚的支配权。因而第三人李某并没现实占据该房屋，更沒有申请办理产权过户登记，其对该房屋认为使用权的原因自然不可以创立，人民法院可以对该房屋开展封查。

3、对同一资产，不一样法院中间可以轮候查封

最高法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第二十八条要求了轮候查封规章制度。轮候查封便是对别的法院早已强制执行的资产，实行人民法院在备案机关单位开展备案或在别的法院开展记述，封查依规消除后，在先的轮候查封全自动转换为宣布封查的规章制度。这是由于在起诉和实行环节中，在前后左右2个案子各自由2个人民法院所管的情形下，因法律法规严禁反复封查、扣留、冻洁，又缺乏必需的沟通和沟通交流，在第一次封查、扣留、冻洁被消除后，别的人民法院通常不太可能马上获得有关信息，进而造成在后的封查、扣留、冻洁不太可能马上执行，借款人通常会趁机迁移资产，别的债务人的权益因而无法得到完成。有的地区乃至运用严禁反复封查、扣留、冻洁规章制度搞地区贸易保护主义，为了更好地实现维护某一失信执行人的目地，将其所有资产先予封查、扣留、冻洁，以阻拦异地法院执行