崔建远:论房屋拆迁制度的重建(拆迁人房屋开发商)

在我国物权法将房屋拆迁补偿列入到征缴规章制度当中（第四十二条、第一百二十一条、第一百三十二条等），与国务院办公厅于2001年施行的《城市房屋拆迁管理条例》的构思不一样。恰逢国务院法制办下手修定该规章，小编不揣冒昧，就在我国房屋拆迁补偿规章制度的复建明确提出建议，仅作参考。
　　
一、基本建设行政部门主管机构该是房屋拆迁补偿的汽车发动机

　　房屋拆迁补偿列入征缴规章制度中，基本建设行政部门主管机构理当变成征收房屋法律行为的中坚，是促进房屋征收（含动迁）的机车头。但是依照《城市房屋拆迁管理条例》第四条和第五条的要求，基本建设行政部门主管机构却置身房屋拆迁补偿关联以外，房地产商等企业获得房屋拆迁补偿许可证书后变成被拆迁人，房屋产权证人为因素被拆迁人，她们中间产生法律行为，使基本建设行政部门主管机构处在难堪的处境。如此一来，造成了如下所示问题：

　　1．被拆迁人的房子未被征为国有制，土地资源优化配置单位未将用地所有权从被拆迁人处交由我国，未将它出交给房地产商，开发商等被拆迁人就将房屋拆迁补偿，这不是对被拆迁人的房屋产权证的轻视吗？！

　　2．这也违背了房屋产权证以用地所有权为就在依据的标准。被拆迁人只具有房屋产权证，而无用地所有权，违背了在我国物权法第一百四十二条前半段有关“用地所有权人修建的房屋建筑、建筑物以及附加设备的使用权属于用地所有权人”的要求。

　　3．房屋拆迁补偿涉及到的问题各个方面，许多事儿最少必须基本建设行政部门部门开展“媒体”，乃至出来“融洽”，但是依照《城市房屋拆迁管理条例》第四条和第五条的要求，基本建设行政部门主管机构反而没有权利参加在其中了，带劲使不了。

　　实际上，基本建设行政部门主管机构必定要参加在其中的。对于此事，《城市房屋拆迁管理条例》已经认识到了，于第十六条要求：“被拆迁人与被拆迁人或是被拆迁人、被拆迁人与房子承租方达不了拆迁补偿安置协议书的，经被告方申请办理，由房屋拆迁补偿管理方法单位裁定。房屋拆迁补偿管理方法单位是被拆迁人的，由平级市人民政府裁定。裁决理应自受到申请办理之日起３０日内做出。”（第一款）“被告方对判决不服气的，可以自裁决书送到之日起３个月内向型法院提起诉讼。被拆迁人按照本规章要求已对被拆迁人给与贷币赔偿或是给予拆迁补偿安置用地、资金周转住房的，起诉期内不终止动迁的实行。”（第二款）于第十七条要求：“被拆迁人或是房子承租方在裁定要求的拆迁期内未拆迁的，由房子所在城市的市、县人民政府责令相关部门强拆，或是由房屋拆迁补偿管理方法单位成立申请办理法院强拆。”（第一款）“执行强拆前，被拆迁人理应就被拆除房屋的相关事宜，向公证处申请办理证据保全。”（第二款）

　　在小编来看，根据社会发展集体利益的须要而征收房屋，恰好是事情的原本外貌，把基本建设行政部门主管机构放置中坚影响力，使之变成房屋征收的汽车发动机，用我国国家权力统一解决房屋征收问题，合乎公法私法或私权私权中间的内在联系。

　　二、房地产商等所说“被拆迁人”不该是征缴的被告方

　　《城市房屋拆迁管理条例》将房地产商等做为被拆迁人，变成所说拆迁法律关联的被告方，发生了如下所示问题：

　　1．用地所有权由谁具有？

　　不依照征收房屋解决，房地产商等所说被拆迁人优先拆房子，怎样获得用地所有权？要获得该权，房地产商还得与土地资源优化配置单位签署用地所有权转让合同书。与其说如此，无不如先签署用地所有权转让合同书，获得用地所有权。如此，按照物权法第一百四十二条前半段的要求，房地产商便获得了被动迁房子的使用权，在此场所要拆的，是房地产商自身全部的房子。

　　实际上，《城市房屋拆迁管理条例》也若隐若现观念到了做为被拆迁人的房地产商已然获得了用地所有权。例如，其第六条要求：“动迁房子的企业获得房屋拆迁补偿许可证书后，即可执行动迁。”第七条要求：“申请办理领到房屋拆迁补偿许可证书的，理应向房子所在城市的市、县人民政府房屋拆迁补偿管理方法机构递交以下材料：（一）项目建设准许文档；（二）用地施工许可证；（三）国有制土地使用权证准许文档；（四）动迁方案和拆迁方案；（五）申请办理存款业务的金融企业出示的拆迁补偿安置资产证明。”这种要求若变成实际，务必以已经将房屋征收为国有制为前提条件。由于仅有将房屋征收为国有制，才会造成土地管理方法单位将产业基地的用地所有权取回。不然，在并未将房屋征收为国有制的情形下，取回用地所有权，会造成房屋产权证悬在空中存有，违背物权法第一百四十二条前半段的要求。下面，谬论造成了：即然依照《城市房屋拆迁管理条例》第七条等要求，房地产商等被拆迁人已经具有了用地所有权，根据物权法第一百四十二条前半段的要求，产业基地上的房子就已经归房地产商全部，这时的所说动迁，便是房地产商等被拆迁人在拆自身全部的房子，还用得上费那么大的气力吗？！

　　《城市房屋拆迁管理条例》第十九条有关“并未进行拆迁补偿安置的项目建设出让的，理应经房屋拆迁补偿管理方法单位允许，原拆迁补偿安置协议书中相关支配权、责任随着迁移给买受人。新项目出让人和买受人理应以书面形式告知被拆迁人，并自转让协议书签署之日起３０日内给予公示”的要求，再度说明了房地产商变成被拆迁人时已经获得了用地所有权。

　　2．商谈难度系数提升

　　《城市房屋拆迁管理条例》第十三条要求：“被拆迁人与被拆迁人应当按照本法规的要求，就赔偿形式和赔偿额度、按置用地总面积和按置地址、拆迁限期、拆迁过度方法和过度限期等事宜，签订拆迁补偿安置协议书。”（第一款）“动迁租用房子的，被拆迁人应该与被拆迁人、房子承租方签订拆迁补偿安置协议书。”（第二款）

　　在小编来看，房地产商立即与被拆迁人商谈房屋拆迁补偿，系公平行为主体相互关系。这提高了商谈取得成功的难度系数，最少会提升房地产商的成本费。就所把握的状况看，确实如此。假如依照征缴解决，这种缺点便会消失。

　　3．房地产商等被拆迁人处于哪种法律法规影响力？

　　房屋拆迁补偿的具体说明，房地产商等被拆迁人与被拆迁人相互关系，在事实上并不是为公平行为主体相互关系，反而是房地产商等被拆迁人在“代行”基本建设行政部门主管机构的一些行政部门支配权。如此，房地产商等被拆迁人处于哪种法律法规影响力，有被拆迁人说、受委托人说、委托代理人说、执行协助人说等见解，必须分析。

　　被拆迁人说为《城市房屋拆迁管理条例》持有者的观念，其不够已如以上，下面还需要再次剖析，姑且无论。受委托人说无法站得住脚地证成，房地产商这一非法人组织缘何可以接纳授权委托而解决行政事务。委托代理人说的缺陷取决于，所说房屋拆迁补偿系繁杂的事情商业综合体，包含占据、拆除房屋的事实行为等。大家都知道，代理商产生在民事法律行为行业，不可创立于占据和拆除房屋场所。其次，受委托人说的不够与此同时便是委托代理人说的缺陷。执行协助人说也不可取，由于其先决条件是基本建设行政部门部门与被拆迁人中间普遍存在着债务关联，房地产商做为基本建设行政部门主管机构的执行协助人发生在其中，房地产商的人格特质被基本建设行政机关所消化吸收，房地产商动迁房子的情形视作基本建设行政部门主管机构的个人行为。但是，依照《城市房屋拆迁管理条例》第四条和第五条的要求，基本建设行政部门主管机构置之度外，房地产商协助谁执行负债？！若依照征缴规章制度思考，动迁房子属于行政事务范围，并非负债，亦无执行协助的空间。 [page]