若干强制性规定与租赁合同之效力(出租人承租人合同)

一、问题的明确提出

　　甲、乙签署一份《厂房租赁合同》，承诺承包方租用招标方工业厂房用以开设加工公司，租赁期五年。五年以后，因承包方未依照合同约定执行房租计付责任，招标方提起诉讼至人民法院。承包方以该工业厂房未依照合同法和安全法的相应要求申请办理施工许可证、竣工验收合格证书及其消防工程验收合格证书等原因认为该房屋租赁协议违背国家法律的强制要求而失效。

　　以上承包方上述的强制要求，关键有合同法第七条建筑工程施工工程开工前施工单位理应向工程项目所在城市县级以上市人民政府建设规划行政部门部门申请办理领到施工许可证的要求；第六十一条第二款建筑工程施工工程竣工后没经竣工验收或是工程验收未达标的，不可投入使用的要求；安全法第十条有关工程建设没经消防工程验收或是工作经验收不过关的，不可交付使用的要求。操作实务中，该类案子总数诸多，违背该类要求是不是造成房屋租赁协议失效，非常值得讨论。

　　二、对失效说的剖析与评价

　　失效说觉得，以上诸条法律法规都归属于强行性标准，出租方违背该类强制标准归属于担保法第五十二条第（五）项要求的“违背法律法规、行政规章的强制要求”之情况，因而，房屋租赁协议理应失效，此其一。其二，涉案人员房子未办有关许可证书或合格证书，归属于不法工程建筑，因而，担保物违反规定，无效合同。其三，从社会发展实际效果考虑到，该类房屋租赁协议通常牵涉到很多职工的食宿问题，存有消防安全、建筑施工安全层面的安全隐患。假如判断其合理，则会潜在地激励相近的出租方不申请办理相应的许可证书和合格证书而房子出租，进而提升重大事故产生的概率，因而理应判断其失效。

　　针对失效说，小编觉得未臻稳妥，评价如下所示：

　　第一，“强制要求”就是指不允许被告方承诺清除的要求。其又可分成指令被告方为一定个人行为的强制要求和严禁被告方为一定个人行为的严令禁止要求。从标准的功能设计，强制要求又可分成法律效力性的强制标准和依法取缔性的强制标准。台湾学者史尚宽觉得：“前面一种主要违背个人行为之民事法律行为使用价值，以否定其法律认可为目地；后面一种主要违背个人行为之事实行为使用价值，以严禁其个人行为为目地。”从而，违背法律效力性的强制标准，合同书方为失效，而违背依法取缔性的强制标准，合同的效力一般不受影响。由此可见，最少在理论上，违背强制要求的合同书并不是都失效，反而是必须有所差异。

　　第二，从在我国现行法看来，担保法第五十二条有关合同无效种类的要求，相比于民法总则而言，其范畴显著变小。因而，严苛限定合同无效的范畴，推动买卖、降低社会成本是该要求的法律目地。此外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条有关严苛限定准许、备案变成合同书的有效要素、第十条有关严苛限定超过业务范围的合同书被判定为合同无效的规范都表明法律上对协议的合理要素之范畴和合同无效的范畴尽可能限定的法律构思。自然，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第二条有关欠缺相对应资质证书、使用资质证书或是违背招标投标的規定的基本建设工程施工合同评定为失效的要求，也表明，就算该类合同书违背了相应的强制要求，在法律法规结果上则依照“合同无效、合理看待”来解决，并不是严格执行合同无效看待（第二条表明，即使评定无效合同，也理应适用适度合同履行的承包方的工程项目工程款请求权，而这显著超过了不当得利的退还范畴）。以上要求表明，大法官在分辨违背强制性规范的合同的效力时，理应谨慎从事。

　　第三，失效说所建议的“担保物违反规定”之原因，无法一概而论。例如在商品房预售合同书中，新建房子毫无疑问并未获得工程验收合格证书、消防工程验收合格证书等，乃至在房子完工之后也不一定可以获得有关证实，缘何不评定该类合同书因“担保物违反规定”而失效而仅判断购房者有毁约请求权、合同解除权？厚此而薄彼，无法合乎“同样事情同样看待”的方式公平正义核心理念。

　　第四，从法律目地考虑，合同法和安全法的有关强制要求之目地，取决于确保建筑工程施工的品质和安全性及其预防传染病和降低火灾危害。该类要求所立法的另一半是基本建设主题活动自身，依据这种强制性要求，担负该类责任的是施工单位，因而，其标准的对象是房屋租赁协议的出租方并非彼此被告方。假如评定房屋租赁协议失效，则不合理扩张了该类强制性规范的调节范畴，此其一。其二，假如评定房屋租赁协议失效，并无法促进出租方立即地执行有关责任，由于人民法院没有权利立即规定被告方申请办理以上许可证书和合格证书（小编就看到过同一出租方将一幢没证工业厂房依次租赁给好几个承租方、且都依次因未办相关的有效证件造成承租方财产损失的实例）。反过来，在许多例子中，被告方订立了房子出租的目地（开工厂），与此同时承诺了具备处罚特性的合同违约金。后因出租方未办相关的有效证件造成承租方不可以达到协议目地（例如申请办理工商注册），如果不宣布无效合同，承租方可以依据合同书要求其担负合同违约金义务，那样反而促进出租方立即申请办理有关办理手续，执行有关安全性责任，更有益于完成以上强制性规范的法律目地。此外，针对虽未办相关的有效证件但实际上合乎有关强制性规范的检测标准和消防安全规范的出租方，宣布无效合同也通常有违公平公正。其三，完成以上强制性规范的法律目地的具体权力取决于管控机关单位，判断无效合同在一定水平上致使了司法权的不合理扩大。

　　三、理论基础与途径挑选

　　综上所述得知，针对此案，必须重新了解有关强制性要求与房屋租赁协议法律效力相互关系。

　　就合同的效力来讲，不论是大陆法系我国或是大陆法系我国，违背强制性规范的合同书并不全是失效。大陆法系我国的基础理论和操作都广泛认为，并不是全部的违背强制性规范的合同书是没用的，要依据该合同书所违背的法律法规的法律目地来分辨。在英美法上，仅有在制订法明文规定不可申请强制执行或是抵制实行该类合同文本的社会政策的确超出了实行该合同书的权益的情形下，大法官才会做出不申请强制执行该合同文本的宣判。

　　以以上理论来源为基本，小编觉得，相近的房屋租赁协议整体上理应认可其合理，其因素除开文中第二一部分所表述的之外，也有：第一，合同法对违背第七条的个人行为、安全法对违背第十条的个人行为各自规范了相对的行政处罚法对策（合同法第六十四条、安全法第四十条）。这表明，该强制性要求重点强调该类个人行为违背了一些事实行为使用价值，应遭受严禁，因此，在特性上，该类要求归属于依法取缔性强制性标准，违背他们应不危害合同的效力。第二，精确来讲，是出租方的建房子个人行为违背了以上要求，出租方与承租方签署转租合同的方式及其房屋租赁协议的內容自身并不违背强制性要求，亦即，出租方的不当行为与租用合同文本自身中间关联的同时性较差。第三，从实际的例子看来，该类合同书引起纠纷的因素常常是因为承租人托欠房租所造成。人民法院在确定无效合同后，通常会参考合同约定的房租宣判规定承租方退还不当得利（宣判中通常用“房子服务费”等关键字），事实上依然是“失效按合理”解决。充分考虑不当得利的退还标准、在我国法上的无效合同的法律法规不良影响，为法律法规的安定性计，比不上认可合同书合理更合乎法律规范内部结构的一致性。 [page]

　　融合实例，小编觉得理应差别下列状况分別看待：

　　第一，在合同签订后交货租用物前或是租用物早已交货、一部分执行的，承租方因出租方未办消防工程验收等办理手续而没法申请办理工商注册登记的，承租方提起诉讼规定出租方申请办理有关办理手续（再次执行）、终止合同或是要求出租方担负合同违约责任，应予以适用；反过来，如出租方欲以无效合同为原因取回租用物，不可适用，应宣判其再次执行，进行有关工程验收办理手续等强制性政策法规的法律义务是接着执行的组成一部分。

　　第二，在部分执行场所，如出租方以承租方未按承诺计付房租为原因要求担负合同违约责任，而承租方以与此同时执行抗辩权或先履行抗辩权规定出租方执行有关工程验收责任，人民法院应作如下所示解决：最先，无论双方是不是承诺房子应申请办理有关工程验收办理手续，人民法院理应将被告方的房屋租赁协议表述为出租方承担申请办理有关工程验收等流程的责任（合同书表述的合理合法假定）；次之，如被告方未承诺依次执行次序或是承诺先拿房后付房租，人民法院则应适用承租方的诉讼时效抗辩；再度，假如被告方承诺先付一部分房租后拿房，在承租方交货一部分房租以后没付剩下一部分房租进而引起纠纷的，应评定承租方在履行先履行抗辩权（就剩下一部分房租来讲，执行次序应是先拿房后付剩下房租），进而间接性促进出租方执行有关责任；最终，假如承租方未计付全额房租，出租方也没有办理有关工程验收办理手续，则应判断彼此毁约，在結果上缓解承租方的合同违约责任，与此同时间接性促进出租方执行有关工程验收责任。

　　第三，在出租期内到期后，出租方因承租方不付房租或延付租金提起诉讼，承租方以房子未办有关工程验收办理手续为原因诉讼时效抗辩的，理应判断承租方再次执行偿付责任。可是，充分考虑安全法、合同法等法律法规法律目地的完成，可以与此同时评定出租方也存有毁约个人行为，进而在結果上缓解承租方的合同违约责任，间接性促进以上法律法规法律目地的完成。