房产纠纷案例，民法典不动产登记案例解读

【案情简介】

2017年5月18日，张某与房开公司签订了《商品房买卖合同》，从房开公司处购买了房屋一套，房屋总价款为450000元。张某按照合同约定向房开公司支付了首付款、维修基金等款项，并办理了按揭手续。合同约定2018年12月30前交付房屋，2019年6月30日前办理初始登记，并将转移登记的相关文书交付给张某。2018年12月30日，房开公司按照合同约定向张某交付了房屋，但是房屋交付后，房开公司未按照合同约定的时间办理初始登记，更未将办理转移登记的相关文书交付给张某。张某经多次催促无果后，于2021年5月30日向人民法院提起诉讼，请求1、判决被告房开公司立即向房屋登记机关申请为原告张某购买的房屋办理商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告张某；2、判决被告房开公司支付原告2021年5月31日前逾期办理商品房所有权初始登记并交付办理商品房转移登记有关文书的违约金33273元，2021年6月1日后的违约金以450000元为基数按照年利率3.85%计算至商品房转移登记办理完毕并将有关文书交付原告之日止；3、本案诉讼费由被告承担。

【调查与处理】

一审法院立案受理后，对本案进行审查查明：张某已经按照合同约定完成了相应的义务，而房开公司未按照合同约定办理初始登记并将办理转移登记的相关文书交付给张某已经构成违约，但房开公司尚不具备办理初始登记及转移登记的条件。故判决被告房开公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告张某至2021年5月31日逾期办理案涉商品房所有权初始登记的违约金33273元；并支付自2021年6月1日起以购房款450000元为基数，按照年利率3.85%计算至案涉商品房所有权转移登记办理完毕之日止的违约金。驳回了张某的其他诉讼请求。案件受理费由被告承担。房开公司不服一审判决上诉至中级人民法院，经二审法院审理后判决驳回上诉，维持原判。

【法律分析】

原被告签订《商品房买卖合同》的时间以及双方在合同中约定的交房时间、办证时间均在《中华人民共和国民法典》实施之前，即本案属于当事人因《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》以及配套的相关司法解释进行处理。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告房开公司应于2019年6月30日前取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告张某，现被告房开公司未按照约定履行义务且不存在法定或者约定免责事由，原告张某要求被告房开公司承担违约责任，于法有据。

《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼失效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”

《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的 标准计算”。因2019年8月20日起开始执行中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月发布的贷款市场报价利率，本案从当事人对违约损失的举证情况及贷款市场报价利率的浮动情况，结合违约金的性质以补偿为主、惩罚为辅，综合平衡双方当事人的利益，对原告主张的违约金酌情以其提起本案诉讼时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%作为计算标准。

故本案应当依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定作出判决。

【典型意义】

商品房买卖合同纠纷是近几年比较常见的案件，随着经济发展及城市建设的加快，购买商品房的人越来越多，也正因如此，因购买商品房所产生的纠纷案件增加了，也提醒大家在购买商品房时应该了解清楚所购买的房屋是否证件齐全，尤其购买预售房屋更要慎重，预售房有可能不能按时交房，不能办理房屋不动产权证书，更有可能变成烂尾楼，造成业主经济上的巨大损失。所以希望大家在购买房屋时尽量对房地产开发公司多一些了解，尤其是证件不齐全的更是不能购买，无论房开商所宣传的优惠力度多大，广告做得多好，千万记住不能轻易购买没有相关证件的房屋。

作者姓名：邓文雯

单 位：贵州宣竣律师事务所

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编辑：周真明

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