找贵阳专打房产官司律师事务所，律师办理建设工程法律业务操作指引(二)

第四章 建设工程合同的履行

第 97 条 施工招投标阶段工程造价

97.1 一般注意事项

依法通过招投标程序承包和发包工程是确保工程质量、控制工程造价的重要措施。律师在招投标过程中，根据《建筑法》、《招标投标法》及《合同法》等相关规定对招投标文件中涉及工程造价的标底、商务标、技术标、施工组织设计等内容进行审查。

97.2 律师对招标文件标底进行审查时应注意：

（1）标底编制的依据及其合法性，标底不得低于成本价；

（2）施工图预算组的三要素：工程量计算规则，单价组成依据（定额价、市场价、中准价），费率适用标准及合理性；

（3）投标价的下浮率幅度，中标价不得低于成本价的测定。

97.3 律师对投标文件中商务标进行审查时应注意：

（1）施工范围与预算的一致性，工程量相对应的定额子目有无疏漏；

（2）合同价款组成方式即单价合同、固定总价合同、成本加酬金合同。若采用固定总价合同，则应约定造价调整方式和条件，成本价的含义或标准；

（3）涉及增加工程造价或核减工程造价经济签证的程序、权限、时效；

（4）工程造价竣工结算的程序、方法、依据、时效；

（5）涉及节约工程造价的施工方法的优化及合理化建议的审核、认定程序和奖励方法。

（6）质量奖标准、计算方法及确认的程序。

97.4 律师对投标文件中技术标进行审查时应注意：

（1）涉及工程造价的施工技术措施方案；

（2）技术规范标准；

（3）节省造价的施工方法的依据；

（4）材料、设备、设施选用标准的依据。

第 98 条 建筑施工阶段工程造价

98.1 一般注意事项

建设工程在施工阶段的各环节、各工序中经常涉及工程造价的变化，即施工图的变更会导致造价的增加或减少；施工方案、施工方法、施工工艺的变化导致工程造价的变化；建筑材料、设备、设施的 变化或市场行情的涨、跌引发工程造价的变化；施工质量、工期也会引起造价的变化。律师应根据施工现场的实际情况，依法为当事人适时提供提示审查。

98.2 施工图会审

施工图纸是明确施工范围、施工内容、施工方法，明确所使用的建材、设备的品牌、规格的工程技术文件，施工前建设单位应组织相关单位进行图纸会审。

（1）会审时间及组织参与会审的主体：开工前一个月，由建设单位召集主持，由设计、监理、造价咨询单位、施工单位参加；

（2）施工图会审的内容：发现施工图纸有错误的经设计院核实予以纠正；图纸有不妥或遗漏的予以修改完善；对施工方法使用新材料或替代材料节约造价有合理化建议的，予以论证确认；对图纸、施工方法有不明确的予以澄清；需增加或减少子目的予以调整；前述种种均涉及工程造价。为此，相关单位应根据施工图变化情况，提出必要的造价增减报告，根据合同约定的程序或方案予以调整。

98.3 施工过程中履行合同审查

建筑施工过程的特点是时间长、变化多、涉及面广，据此，在施工过程中会形成大量的书面变更资料，双方协商一致的变更是合同的组成部分，是结算工程造价的依据。

（1）对工程联系单、技术核定单的审查

①施工内容变更的事实认定；

②工程量及工期、质量设计变更等内容的签证主体、程序、权限等的审查；

③工程量增减变化的量化标准及计算方式的审查。

（2）合同约定的工程形象进度及完成工程量的审查

①形象进度节点与支付进度款的标准；

②已完工程量的核对；

③已完工程质量的核检。

第 99 条 竣工结（决）算阶段

99.1 一般注意事项

工程竣工通过验收合格后，建设单位、施工单位对工程总造价要进行结算，以确定最终造价及工程尾款金额。建设单位、施工单位各自均须对工程造价进行财务决算，以检查项目的效益。律师应提示或协助当事人着重对工程竣工结算造价，进行审查或者对审价单位出具 的审价报告进行审核。

99.2 对工程竣工结算的审查

（1）竣工结算时效，有合同约定的按约定，没有约定的可以按建设部《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》、《建设工程价款结算暂行办法》规定的时间办理结算。

（2）竣工结算依据

工程量计算依据：施工图纸及其说明、现场签证、施工合同、施工组织设计方案、招投标报价书等涉及工程造价的其他资料；

定额适用依据：定额（单价、费用、费率）的适用，三大材含量及用量的确定，材差、人工费差价调整方法依据等。合同有约定的按约定，没有约定的按施工期间的定额根据当时的市场信息价调整材料、人工差价，定额无子目的按市场价。

（3）现场签证效力的审查：按照合同约定的签证时效、程序、权限审查签证的效力。

99.3 对审价单位审价报告的审查

（1）审价、鉴定单位及其人员资质、资格的审查；

（2）审价的依据、最终造价组成依据的审查；

（3）工程量计算方法、费用取定、费率适用的审查。

第十一节 建设工程保修

第 100 条 一般规定

建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。承包人应对其完成的全部建筑工程承担质量保修责任。

建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防 渗漏，为5年；

（3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

建设工程的保修期，通常情况下自竣工验收合格之日起计算。但商品房等工程自竣工验收合格至交付使用期间可能经历较长时间，如自竣工验收合格之日起开始计算保修期，可能导致交付使用后不久保修期即已届满，出现质量问题因超过保修期限，而得不到妥善解决。因此，律师可提示发包人将保修期的起算时间约定为自工程竣工验收合格并交付之日起计算。

律师可建议当事人对建设工程质量保修责任投保责任险，并且明确投保人和受益人。如已设定有工程保险金的，应自提供保修保单起释放全部保修金。

第 101 条 工程保修义务的履行

101.1 保修通知

发生保修事项后，发包人应当向承包人发出保修通知，发包人可以采用电话通知方式或书面通知方式向承包人发出保修通知。律师应提示发包人注意保存发包人向承包人发出保修通知的证据。

属于保修范围、内容的项目，承包人应当按保修制度规定的期限派人保修。律师应提示发包人明确承包人维修完毕的期限。

发生紧急抢修事故的，承包人在接到事故通知后，应当立即到达事故现场抢修。为督促承包人按约定履行保修义务，发包人、承包人 可以约定承包人逾期履行保修义务，要按日向发包人支付一定比例的违约金。

101.2 维修方案

承包人在实施维修之前，应在规定期限内向发包人提交组织计划及维修方案，经审核合格后，承包人方可进行维修。

对于涉及结构安全的质量问题，应当按照《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，承包人实施保修。

承包人的施工工艺应满足国家相关规范、法律法规的要求，工程质量应达到发包人及具体业主满意，且不低于原施工合同约定的质量标准。

101.3 承包人不在约定期限内派人保修或经维修达到一定次数后仍出现问题的，发包人可以委托他人修理。

为避免承包人拒绝维修，发包人维修后，承包人对质量问题又不予认可，律师应建议发包人明确约定，承包人如明示或以其行为表示拒绝派员或拒绝进行维修，视为承包人对质量问题的性质、产生原因、另行委托维修、赔偿及承担违约金等均无异议。发包人有权从保修金中直接扣除上述费用，不足部分，有权向承包人追偿。

101.4 验收

质量保修完成后，由发包人组织验收。

101.5 赔偿责任

（1）在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三 方向发包人提出赔偿要求的，发包人可以向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。因保修不及时造成新的人身、财产损害，由承包人 承担赔偿责任。

（2）由于承包人原因对保修范围外的任何设施造成损坏的，应由承包人负责维修并承担维修费用及赔偿责任。

未完待续…

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